江南新建公寓分售价相近…市场差价相差达1亿

今年下半年即将进入认购阶段的首尔江南重建小区，其预售价格正陆续敲定。虽然售价水平相近，但根据小区不同，预期市价差益将相差超过10亿韩元。等待江南片区认购机会的高积分购房储蓄账户持有者之间的“博弈”愈发激烈。

首尔瑞草区盘浦洞 Raemian One Pentas

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据整备业界24日消息，本月与下月之间计划预售的江南重建公寓，普通预售房的平均价格统计为每3.3㎡6571万韩元。

将于本月29日开始受理认购的瑞草区盘浦洞“Raemian One Pentas（新盘浦15次公寓重建）”普通预售价格被确定为每3.3㎡6737万韩元。该价格超越今年2月预售的瑞草区蚕院洞“Maple Xi”，创下历代适用预售价格上限制度小区中的最高预售价。

尽管如此，业界认为，在即将预售的小区中，该项目有望获得最大的市价差益。该小区以专有面积84㎡（34坪）为基准，预售价预计将在23亿韩元左右。而位于附近的新建小区“Raemian One Bailey（去年8月入住）”专有84㎡，今年5月成交价为42.3亿韩元。预计可获得约20亿韩元以上的市价差益。

本月末预售的江南区道谷洞“Raemian Leventus（道谷三湖公寓）”将以每3.3㎡6480万韩元供应。预计该小区至少可获得6亿韩元的市价差益。专有84㎡预计将以约22亿韩元推出，而附近拥有3002户规模的大型小区“道谷Lexel（2006年入住）”专有84㎡，上月成交价为28亿至30.9亿韩元。2013年入住的“Raemian 道谷County”专有84㎡，上月成交价为29.7亿韩元。

预计下月预售的瑞草区方背洞“DH Bangbae（方背5区）”预售价被确定为每3.3㎡6497万韩元。同样以专有84㎡为基准，价格预计在22亿韩元上下，而2021年入住的附近小区“Bangbae Gran Xi”专有84㎡，上月成交价为26亿韩元。至少可实现4亿韩元的市价差益。

首尔瑞草区方背洞 The H Bangbae

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业界认为，江南片区重建小区虽然以相近价格预售，但市价差益差距较大，因此包括盘浦在内、预期市价差益较高的小区将吸引大量认购需求。WolYong认购研究所代表 Park Jimin 表示：“盘浦和方背供应的重建小区，预售价都在每3.3㎡6000万韩元区间，水平相近，但预期市价差益却相差10亿韩元以上”，“一直等待江南片区认购机会的高积分购房储蓄账户持有者将会蜂拥至盘浦，极有可能出现较高的认购竞争率和积分录取分数线。”他接着分析称：“相对而言，方背地区小区的竞争率可能会走低，对于希望进入江南片区的刚性自住需求者而言，瞄准这些小区反而可能成为一种策略。”

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在此背景下，也有质疑认为，综合考量市价差益和区位等因素，DH Bangbae 的预售价是否定得偏高。DH Bangbae 的预售价在去年还被推算为每3.3㎡至少5000万韩元。实际预售价比当时的预估值高出约1500万韩元。过去曾有先例：2019年预售的 Bangbae Gran Xi，当时以比预售时市价（16亿韩元）高出1.3亿韩元的17.3亿韩元供应，结果未能实现“售罄”。

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