“要解决重建商铺分割问题，须改进社员分房价格测算方式”

by Han Jinjoo

Published 21 Jul.2024 13:41(KST)

海云台 Daewoo Marina：一间商铺被拆分成123个
为获取“入驻权”的商铺拆分，防范措施亦有局限
即便提前限制行为、确定权利，之前仍可先行拆分
建研院：“应停止以低于市价向组合成员折扣供房”

有意见指出，为了解决在重建项目中为获取入住房产认购权而出现的“商铺拆分”问题，有必要改善对组合成员预售价格的测定方式。

21日，建设产业研究院在动向简报中表示：“商铺拆分正在引发公平性问题，要从根本上加以改善，就有必要停止以低于市价的折扣价格向组合成员供应房屋。”

从63大厦观景台眺望的首尔鹭粱津拟再开发区域景象。照片=记者 Kim Hyeonmin 提供 kimhyun81@

去年8月，在釜山海云台区的大宇马丽娜公寓商铺内，一家法人购买了一处地下商铺1个门店（专用面积1044平方米），随后将其拆分为123个专用面积9平方米的小单位，并以2亿韩元级别的价格挂盘出售。原本为54个的商铺门店增加到176个后，居民们纷纷要求区政府撤销商铺拆分分割。

在重建时，商铺整体被视为1栋。商铺所有者在成立重建组合时，经常以按栋同意要件为武器提出过分要求。近年来，随着线下商铺式微、住宅价值上升，商铺所有者开始要求获得住宅入住房产认购权。

《城市整备法》原则上规定，在重建项目的管理处置方式中，应向商铺所有者供应商铺，仅在例外情况下才允许供应住宅。施行令规定，可通过在章程等中设定比例调整的方式，对商铺所有者的住宅供应条件作出不同规定。在重建现场，通过调整计算比例，扩大可以获得住宅预售的范围，使商铺所有者也能够获得住宅预售。

多数重建组合为顺利推进项目，不得不接受商铺所有者关于住宅供应的要求。问题在于，项目延误的情况频繁发生，盈利能力下降，导致组合成员的分摊金增加。如果通过拆分导致组合成员数量增加，还可能削弱组合的稳定性并引发矛盾。

国会和政府今年年初通过了《城市整备法》修正案，允许对正在公开阅览基本规划的整备预定区域、正在制定整备规划的地区，实施限制商铺拆分的措施。权利算定基准日也被提前至为制定基本规划而发布的公示阅览公告日。

问题在于，这一规定无法适用于《老旧规划城市特别法》所规定的老旧规划城市整备项目。老旧规划城市整备项目并非依据《城市整备法》上的基本规划推进，而是以《老旧城市特别法》上的单独基本规划为基础推进。为此，城南市曾在去年10月依据《国土规划法》第63条，通过限制开发行为许可的方式尝试防止商铺拆分。

京畿道则在去年7月依据《关于房地产交易申报等的法律》第10条，将大部分第一期新城中除居住用以外的用途区域指定为“土地交易许可区”，以此阻止商铺拆分。

城南市开发行为许可限制区域指定公告及地形图（资料=建筑产业研究院、城南市提供）

京畿道土地交易许可区域指定公告文及地形图（资料来源：建设产业研究院、京畿道提供）

建设产业研究院指出，尽管政府和地方自治团体为防止商铺拆分动用了多种制度性手段，但在相关监管生效之前仍可进行拆分，这一点构成了限制。当前，重建商铺的长期投资被用作规避多套住房持有者监管、并节省赠与税的一种赠与手段。

建设产业研究院副研究委员 Lee Taehee 表示：“城南市的开发行为许可限制方式，已经超出了《国土规划法》所规定的行为限制范围，公告可能不具有效力”，“京畿道通过指定土地交易许可区的方式，同样难以阻止以‘正常营业目的分割’为名进行的商铺拆分，在这方面也存在相当大的局限。”

建设产业研究院指出，从根本上看，以获取入住房产认购权为目的的商铺拆分之所以发生，是因为存在“入住房产认购权溢价”，因此必须让商铺所有者难以获得不当开发利益。在整备项目中，组合成员可享受比市价低约10%至20%的预售价格、优先选择偏好户型和楼层、家电·装修材料·阳台扩建等优惠。通过拆分而成为组合成员的商铺所有者所获得的入住房产认购权溢价，归根结底是其他组合成员在一般预售时本应共同分享的开发收益。

副研究委员 Lee Taehee 解释称，在决定组合成员预售价格的后资产评估过程中，将后资产价值偏低评估的惯例仍在持续。他表示：“今后有必要通过修改法律，改善后资产评估和组合成员预售价格的测定方式”，“通常将后资产价值有意压低的原因，多半是因为组合成员普遍认为，‘我们如此辛苦推进项目，组合成员预售价格理应低于一般预售价格’这一观念产生了相当大的影响。”