“连5%的定金都凑不齐”……新世界建设去库存受阻的暗礁[房地产AtoZ]

新世界建设虽然放宽了定金条件，着手化解地方未售出房源，但在金融圈冷淡的态度下，仍未找到出路。将定金从10%降至5%来推动去库存，本可视为常见的未售房解决方案，但原本应给予支持的金融机构却以“经济低迷背景下中型建筑公司在非首都圈的分销房源”为由，纷纷避之不及。

据《亚洲经济》2日综合采访，新世界建设近日就釜山江西区明知地区公寓式办公楼“Believe明知 Deuclass”将定金从销售价的10%降至5%一事，开始与储蓄银行等金融公司展开协商。即便把定金比例定为5%，公司仍在寻找愿意向购房者发放中期付款贷款的金融机构。

根据有关住房供应的规定，定金为房价的10%至20%，中期付款最高可达60%，由项目实施方自行决定。通常多采用定金10%、中期付款60%、尾款30%的分期支付结构。

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新世界建设下调定金比例，意在减轻购房者初期资金负担，促进销售。根据韩国信用评价资料，2022年2月开盘的“Believe明知 Deuclass”截至今年1月底，除商铺外住宅户数的分销率仅为49%。建筑业界一般认为，分销率需超过70%才能回收工程款。

新世界建设相关人士表示：“目前只是刚开始摸索市场氛围、了解是否有条件更好的金融公司这一初期阶段，正与多家金融机构进行紧密协商”，“将定金比例降至5%也是在借鉴其他建筑公司案例的层面上，作为多种方案之一进行了解”。

三星物产联合体（成员为三星物产、SK Ecoplant、Kolon Global）今年3月调整了位于京畿道水原市权善区细柳洞“梅桥站 Pallucid”的合同条件，将定金比例从原先的10%下调至5%。该小区因销售价格偏高，前期签约成绩不佳，但在调整合同条件约一个月后，未签约房源全部售罄。现代建设在京畿道坡州云井新都市分销的“Hillstate The Unjeong”也在将定金设为销售价的5%后，于今年4月实现全部售罄。

与上述小区不同，“Believe明知 Deuclass”被认为在调整定金方面相对不占优势。由于其属于中型建筑公司在非首都圈的项目，导致在金融圈中的偏好度较低。一位储蓄银行业界相关人士透露：“购房者投入的定金越多，就越可以视为在（中期付款贷款中）不太可能中途退出的‘真实客户’，因此我们当然更偏好定金比例为10%的项目，而非5%的项目”，但他也补充称：“也有可能会根据建筑公司规模、项目所在地、分销率等因素作出差异化判断”。

一位以釜山、庆南为主要营业区域的储蓄银行相关人士表示：“本行有一项信贷审查指引，即‘只向支付了销售价10%作为定金的购房者发放贷款’”，“若购房者仅承担5%的定金，确实会令人担忧其借款人信用问题、无法负担金融成本等风险”。

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另一方面，新世界建设在大邱、首尔等地项目的分销成绩也不理想。尤其是大邱七星洞“Believe Lucent”（24%）和大邱本洞“Believe Radice”（31%）等项目，截至今年1月底的分销率仍停留在20%至30%区间。首尔延新内综合开发项目的分销率约为41%，首尔木洞KT用地开发项目则在今年年初放弃了施工权。

接连出现的未售房影响，已使新世界建设的财务稳健性亮起红灯。2022年为62亿韩元的应收账款，去年增至137亿韩元，翻了一倍多，今年第一季度则达到165亿韩元。所谓应收账款，是指完成施工或推进分销后仍未从发包方收回的款项。未能收回款项的时间越长，对现金流的负面影响就越大。

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尽管母公司易买得（E-Mart）作为“救火投手”出面解决新世界建设的流动性危机，但有分析认为这可能只是权宜之计。易买得今年5月协助新世界建设发行了规模达6500亿韩元的新型资本证券。通过这笔大规模资金支持，其负债率从超过800%降至200%以下。然而，业界普遍认为，要实现新世界建设的正常化，与其依赖资金输血，不如通过改善分销业绩等方式提升盈利能力。

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