[房地产A到Z] 江南土地交易许可延长…“全租价格将进一步上涨”
蚕室·三成·大峙·清潭土地交易许可区延长1年
“因指定为许可区，全租价格高于周边地区”
首尔市：“许可区内全租上涨尚缺乏统计依据”
随着首尔市于本月13日将江南区三成洞、清潭洞、大峙洞以及松坡区蚕室洞重新指定为土地交易许可区，外界对该地区全租房源供应萎缩的担忧不断加大。在土地交易许可区内购买住房，买家必须实际居住2年。由于新购房者无法将住房投放至全租市场，有分析指出，这可能导致全租房源减少。
在土地交易许可区买房须实际居住2年
土地交易许可区是对一定规模以上的住宅、商铺、土地等交易进行限制的区域。根据《关于房地产交易申报等的法律》（房地产交易申报法），国土交通部部长或相关地方自治团体首长可以在5年以内设定期限。拟指定区域跨越两个以上市时，由国土交通部部长指定；若仅为市内部分地区，则由地方自治团体首长指定。但若因国家开发项目等原因存在投机盛行的忧虑，即便仅为市内部分地区，国土交通部部长也可以将其划为土地交易许可区。
![[房地产A到Z] 江南土地交易许可延长…“全租价格将进一步上涨”](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2024061710204818593_1718587249.jpg)
这一制度于1979年首次引入，旨在稳定房地产市场。在该区域内交易住房、土地等，必须获得地方自治团体首长的许可。若以实际居住为目的，或拟建设居民福利设施，则可获准交易。
根据首尔市不动产信息广场的数据，截至今年4月，土地交易许可区总面积为56.42平方公里。首尔市于2020年6月将蚕室洞、清潭洞、大峙洞、三成洞地区划为土地交易许可区，2021年4月又将狎鸥亭、木洞、汝矣岛、圣水洞等地追加纳入。
在许可区内公寓全租供应减少 全租价格上升
一旦被划为许可区，“差价投资”就会受阻，因为买家必须履行2年的实际居住义务。国土交通部土地政策科长Yoo Samsul表示：“在土地交易许可区内，必须按照购买土地时所申报的用途来使用”，“该区域内的公寓等居住用建筑，会被赋予与用途相符的居住义务”。
由此引发的一个问题是，许可区内全租供应受到抑制。由于存在实际居住义务，无法进行公寓差价投资，交易随之减少，相应地全租房源减少，全租价格随之上涨。
根据汉阳大学城市工学系教授Lee Changmu的研究，三星洞、清潭洞、大峙洞的公寓全租价格在2022年至2023年间，比邻近的论岘洞、道谷洞、驿三洞高出1.8%。即便从2020年被指定为许可区起对全租价格进行比较，差距也在1.5%左右。从去年到上个月，这一差距进一步扩大到2.6%。
Lee教授表示：“由于被指定为土地交易许可区，相关地区的全租供应受到抑制，市场更加不稳定”，“不仅是全租，我们对月租也进行了同样的分析，结果显示，许可区内公寓月租比邻近地区最高高出5%。考虑到是与相邻洞进行比较，这一差距不容忽视。”
首尔市：“难以断定因区域指定导致全租上涨”
另一方面，三星洞、清潭洞、大峙洞、蚕室洞土地交易许可区的指定期限为今年23日起至明年6月22日。首尔市就指定理由表示：“首尔房价正以公寓为中心呈现回升势头，其中江南三区（江南、瑞草、松坡）的回升尤为明显。”认为若放松监管，价格将进一步上涨。
此前本月5日，对许可区指定进行审议的首尔市城市规划委员会曾暂缓该区域的指定。首尔市相关人士表示：“在城市规划委员会对区域重新指定进行审议的过程中，部分委员提出了反对意见”，“有委员表示，‘若重新指定该区域，将因实际居住义务导致全租房源减少，从而推高全租价格’。”
但该人士同时补充称：“由于目前尚缺乏因许可区指定导致全租价格上涨的明确统计或研究，难以下结论”，“相关资料不多，因此无法在决策中充分反映对于土地交易许可区指定可能推高全租价格的忧虑。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
