“首尔酒店价值提升中”梨泰院蒙德里安酒店，2350亿收购融资再融资

由Yojin Construction Industry与K Clavis Asset Management组成的财团在收购首尔梨泰院蒙德里安酒店（原首尔凯普塔尔酒店）时，将原有借款规模扩大并通过再融资方式重新筹资。此举旨在偿还收购凯普塔尔酒店及其改造过程中产生的借款，并额外获取运营资金。受周边地价上涨和酒店业绩改善带动，市场评价认为该酒店价值正以每年稳步上升的态势增长。

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据10日投资银行业界消息，Hotel Capital股份公司从由多家金融公司及地方金库等组成的贷款团处筹集了总额2350亿韩元的资金。在此过程中，以蒙德里安酒店的建筑物和土地等作为抵押。贷款根据偿还及抵押权行使优先顺序，被分为优先级1800亿韩元和次级550亿韩元两部分执行。包括Saemaeul金库中央会在内的多家地方金库、韩华投资证券、Shinyoung证券、多家资本公司及储蓄银行等金融机构被指参与了本次投资。据悉，过去曾提供2100亿韩元资产证券化贷款（ABL）的原贷款团，大部分资金此次以再投资形式继续投入。

Hotel Capital是由Yojin Construction Industry和K Clavis组成的财团为收购原凯普塔尔酒店而设立的法人公司。大股东为“Itaewon Global Landmark Development有限公司”，财团参与企业分别持有Hotel Capital的股权，构成股权分散持有结构。该财团于2018年以约1400亿韩元收购了原凯普塔尔酒店。收购之初，曾计划通过提高容积率进行重建。但由于获批容积率低于预期，遂将策略调整为通过改造提升价值。历经约两年的改造工程后，酒店于2020年以现用名称重新开业。在酒店收购及改造过程中共借入超过2000亿韩元资金。

业绩正持续改善。重新开业首年2020年，由于营业天数有限且叠加新冠疫情影响，销售额仅为42亿韩元。次年2021年实现销售额150亿韩元，随后在新冠进入地方性流行（疫情周期性流行）阶段后，经营状况好转，销售额在去年增至286亿韩元。受改造带来的折旧费用负担影响，营业利润在2021年和2022年连续两年出现超过100亿韩元的亏损，但在去年实现扭亏，自重新开业后第四年转为约21亿韩元规模的盈利。

酒店所在的龙山区拥有多项重大房地产利好项目，如龙山国际业务区、汉南新区开发、联合国军司令部旧址开发、龙山民族公园项目等。随着这些项目逐步进入可视化阶段，当地地价大幅上涨，蒙德里安酒店的不动产价值也随之水涨船高。尤其是蒙德里安酒店与规划中的龙山民族公园预定用地隔路相望，并与Eleven Construction正在推进的联合国军司令部旧址开发项目用地紧密相邻。

与凯普塔尔酒店一起被视为周边代表性酒店的梨泰院皇冠酒店，其开发项目也在如火如荼地推进中。由Hyundai Engineering & Construction、Hana Alternative Investment Management、RBDK以及韩国投资不动产信托组成的财团，于2021年以2500亿韩元收购了皇冠酒店，正推进提高容积率、兴建居住型商住综合体建筑的项目。Hyundai Engineering & Construction已于去年开工，计划在2026年竣工。

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投资银行业界一位相关人士表示：“国内主要投资者正通过收购位于首尔江南区和龙山区的老旧酒店，并进行再开发，实施提升资产价值的‘价值提升（Value-up）’操作。”他还表示：“蒙德里安酒店依托龙山区周边大型开发项目，地块和建筑价格不断上涨，因此通过再融资方式，得以筹集到超过既有借款规模的资金。”

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