全球最大“10亿美元”房地产基金，缘何启动赎回限制[宋承燮的金融Lite]

by Song Seungseop

Published 25 May.2024 16:19(KST)

投资者回收上限从2%降至0.33%
美国房价暴跌…现金也告急
资本公司代表亲笔致信股东
“现在房地产市场在底部，卖出不划算”

最近美国房地产市场一片骚动，因为全球最大的房地产基金之一宣布将对投资者赎回实施限制。现在，即便投资者要求赎回全部资金，也只能按基金自行设定的比例拿回一部分。为什么会出现这种情况？

投资者资金回收上限从2%降至0.33%

决定实施赎回限制的基金是“SREIT（Starwood Real Estate Income Trust，星伍德房地产收益信托）”。这是全球最大的房地产基金之一，管理的资产规模约合韩币13兆6670亿元。该基金自2018年设立以来持有多元化资产，从澳大利亚最大酒店兼赌场公司——皇冠集团的度假村，到美国主要地区的大型公寓小区，再到丹麦和挪威的物流仓库等。

负责运营该基金的公司是星伍德资本（Starwood Capital）。其创始人兼经营者名为 Barry Sternlicht，在业内堪称传奇人物。他于1991年首次创立这家资本公司，并凭借非常大胆的战略成为大富豪。当时他在金融危机期间大量收购因价格暴跌而被市场抛弃的公寓和其他房地产，之后又以高价转手出售这些资产，最终打造出一家资产规模高达1150亿美元的巨型企业。

然而星伍德资本当前的处境并不乐观。SREIT已经对投资者的资金回收进行了限制。原本投资者每月最多可以赎回相当于基金当月净资产2%的资金，但公司宣布今后将把赎回上限进一步下调至0.33%。对投资者而言，为了拿回自己的钱，只能等待更长时间。

美国房地产大跌，可用于赎回的现金短缺

为什么要采取这样的措施？简单来说，就是“想还也没现金可还”。据《金融时报》报道，SREIT自去年以来已经动用了高达13亿美元的资金用于向投资者支付赎回款。截至上月底，基金所持有的现金等流动性资产约为7.52亿美元，而单是每个季度需要支付的赎回金额就接近5亿美元。本月1日，该基金已经动用了接近2亿美元资金用于支付赎回。

投资者纷纷提出赎回要求，背后是低迷的房地产景气。美国商业地产市场目前陷入衰退。国际货币基金组织（IMF）甚至将其评估为“半个世纪以来最严重的水平”。国际货币基金组织分析商业地产数据后发现，自2022年3月开始加息以来，到去年第三季度为止，商业地产价格累计下跌了11%。从价格指数来看，上个月的水平较2022年4月高点已下跌21.4%。房地产市场如此低迷，投资者自然希望从房地产基金中撤出资金。

Jerome Powell 美国联邦储备委员会主席 [图片来源=联合通讯社提供]

房地产市场面临危机，与“利率”高度相关。美国联邦储备制度（Federal Reserve，简称美联储）为了抑制新冠疫情期间急剧释放流动性所带来的通胀，自2022年3月起开始上调基准利率。基准利率从最低点0.25%一路升至5.50%，累计上调5.25个百分点。在如此高利率环境下，房地产市场难免遭遇低迷。因为通过举债购房的人减少，需求下降，房价自然回落。

有分析认为，在美国开始流行的“居家办公”也产生了影响。新冠疫情期间，美国企业为防止感染大规模实施社交距离和居家办公。然而即便疫情结束，仍有大量企业继续推行远程办公。由于员工不再到办公室上班，企业对办公楼的租赁意愿明显下降。根据NH投资证券的数据，今年第一季度美国写字楼空置率为19.9%，反而高于新冠疫情之前。空置率越高，房地产价格就越容易进一步下跌。

前景不明之际，“不要抛售，要熬过去”

未来形势同样不容乐观。去年许多企业和经济主体还预测，最迟到今年下半年美国就会开始降息，但目前看来降息时间点仍在不断推迟，因为美国国内物价水平依然偏高。最近在决定维持基准利率不变之后公布的联邦公开市场委员会（FOMC）会议纪要显示，许多美联储委员担忧高利率可能会长期持续。美联储理事会主席 Jerome Powell 也表示，“通胀依然过高”，“要将通胀率降下来，目前取得的额外进展并不确定，未来也充满不确定性”。

Barry Sternlicht Starwood Capital 创始人兼首席执行官

也就是说，房地产价格短期内难以迅速回升，在这种情况下，要向投资者大规模返还资金并不现实，因此SREIT才采取了“赎回限制”这一强硬措施。至于这是否是一个明智的决定，外界也存在负面看法。此举或许有利于缓解当下的流动性压力，但同时会加剧投资者的恐慌情绪。从中长期来看，要求赎回的声音可能会进一步增大，对该基金的投资意愿也可能明显下降。

尽管如此，Barry Sternlicht 仍坚持“不要抛售，要挺住”的立场。他最近致信股东表示，当前房地产市场已经接近底部，并坚信未来会有所改善。他同时明确指出，“目前不建议激进抛售房地产资产”。