“比重建涨幅更大”……低价拿下新建公寓的方法[房地产AtoZ]

近期计划进行再开发区域的多户住宅备受关注。这被视为在整治项目完成后有望获得可观差价收益的动向。房产AtoZ就这类多户住宅售价上涨和交易增加的现象进行了探讨。

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12日据国土交通部实际成交价公开系统显示，位于汉南New Town 5区的一套专用面积77㎡（土地使用权面积43㎡）的多户住宅于今年3月7日以24亿韩元成交。属于首尔江南三区（江南·瑞草·松坡）的松坡区蚕室Els（专用面积84㎡）也在上月11日以24亿韩元成交，但面积更小的多户住宅却以同样的高价售出。

对整治项目的期待情绪推高了成交价格。这套多户住宅位于近期公布了龙山国际商务区开发计划的龙山区，其中汉南洞被视为代表性的富人区。汉南New Town内A不动产中介事务所代表表示：“在房地产景气恶化的情况下，被认为价格尚可的房源还是会有成交咨询”，“有不少人认为待公寓建成后可以获得较大的价差收益，因此前来寻找这类房源。”

以汉南New Town为例，多户住宅的成交价格也在上涨。该地区一处多户住宅（专用面积75㎡、土地使用权面积40㎡）自2020年以来价格持续上升，并于今年1月27日以11.2亿韩元成交。

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不仅是汉南洞，在光明New Town区域内，多户住宅的成交价格也在上升。该区域一处多户住宅（专用面积54㎡、土地使用权面积31㎡）的实际成交价在今年3月为5.9335亿韩元，相较去年3月的4.3805亿韩元上涨了35.4%。

一位建筑行业分析师表示：“再开发项目是比认购新建公寓更便宜获得公寓的一种方式”，“在重建和再开发都备受追捧的情况下，通过收购再开发区域的多户住宅，以组合成员入住所获权益来获得新公寓，也是一个办法。”他接着表示：“在对住房供应不足的担忧加剧、政府也表示将通过重建和再开发来增加供应的背景下，再开发区域的多户住宅自然会受到关注。”

这位分析师尤其强调，再开发项目相比重建项目开发收益更大。他表示：“整治项目的项目款主要通过普通销售来筹措”，“单位面积内的住户数量在重建区域比再开发区域更多，因此再开发项目可以提供更多的普通销售房源。”例如，重建项目中公寓户数可能从原有的1000户增加到1300户，而再开发项目中户数则是从原有的多户住宅500户增加到公寓1300户。在这种情况下，再开发项目的普通销售房源更多，更容易覆盖工程成本，项目盈利性也更好。

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首尔龙山区东冰库洞汉南5再开发振兴区景象。 联合新闻图片提供

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另一方面，也有意见指出，在房地产市场低迷的情况下，这类多户住宅交易难以大规模活跃。光明New Town内B不动产中介事务所代表表示：“近期对项目区内多户住宅买卖的咨询并不是特别多”，“虽然最近房地产市场状况不佳，但这类交易主要集中在项目区内部分特定房源上延续。”

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