[房产聊聊]“捡漏”两极分化是预售限价制的“蝴蝶效应”

by Sim NaYoung

Published 09 May.2024 09:48(KST)

江东“힐스테이트 리슈빌 江一”无顺位认购竞争率达2.9496万比1
普通认购遇冷，无顺位认购两极分化明显

若分售价与区位占优，需求高度集中
业界指为“分售价上限制度副作用”
需求只集中江南，进一步推高房价

蚕室5小区公寓相关图片速写。照片＝记者 Jo Yongjun jun21@

本月8日进行的首尔江东区“Hillstate Richeville Gangil”无顺位认购（“捡漏”）可谓不负“3亿彩票”的称号。为争夺一套专用面积101㎡的住房，共有2万9496人蜂拥而至想当房主。前一天针对6套住房进行的认购竞争率也创下平均2783比1的纪录。低廉的预售价格直接转化为高竞争率。专用84㎡（7亿3260万~7亿7270万韩元）和专用101㎡（8亿8070万韩元）的价格，沿用的是在预售价格上限制制度适用后首次分销的2020年当时的价格。与目前周边市价相比，低了约3亿韩元。

在近期无顺位认购市场两极分化现象愈发明显的背景下，有分析指出，预售价格上限制制度正在成为加剧两极分化的原因。地方及首都圈部分地区，由于预售失败，不得不反复进行无顺位认购的楼盘比比皆是；相反，在适用预售价格上限制制度的首尔江南等地，每次无顺位认购都出现需求蜂拥而至的极端两极分化局面。

根据KB金融控股公司经营研究所发布的《看似简单实则复杂的无顺位认购制度》报告，自2022年3月至今年4月发布招募公告的无顺位认购楼盘中，有11.6%的竞争率超过1000比1；而认购未满则占18.6%。报告指出：“无顺位认购不受是否持有认购账户、居住地限制以及是否无房等条件的约束即可申请，因此一旦因预售价格上限制制度而在价格或区位上具备优势，需求必然会高度集中。”

曾创下历史级竞争率的“捡漏”楼盘，是适用预售价格上限制制度的首尔江南区开浦洞“DH Firstier I-Park”。今年2月该楼盘按面积推出共3套住房，竟吸引了多达101万3000人申请。由于上限制度压低了预售价格，一旦中签，最多可获得高达10亿韩元级别的差价收益，这一点直接推高了竞争率。

报告解释称：“专用39㎡可获得4亿~6亿5000万韩元，专用132㎡可获得17亿~20亿韩元，专用59㎡可获得8亿5000万~11亿韩元的差价收益，因此申请者蜂拥而至。”并指出：“这种所谓‘不问青红皂白就认购’式的无差别认购行为正在扭曲市场，实需购房者的机会被剥夺，也产生了不必要的业务和成本。”

NH农协银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon表示：“目前预售价格上限制制度适用于江南区、瑞草区、松坡区、龙山区这四处，这些地区的公寓预售价格，随着近期施工成本上涨，已涨到与首尔其他地区几乎翻番的预售价格水平相近。”他分析称：“在这种情况下，需求者不再考虑其他区域，而是把更多关注投向江南，从而进一步刺激了江南房价。”这意味着，以“稳定房价”为宗旨的预售价格上限制制度，在现实中却演变为多数人通过无顺位认购谋求差价收益的工具。