比市价便宜1亿买到房子…自住购房者应关注拍卖 [实战理财]

by Kwon Hyeonji

Published 08 May.2024 08:13(KST)

Updated 08 May.2024 08:38(KST)

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首尔新道林、敦岩洞公寓比市价低超1亿成交
3月每宗拍卖平均9.7人竞拍…环比增加1.2人
首尔公寓成交价率90.6%…时隔1年8个月重回90%区间
拍卖房源累积致选择增多、竞拍者分散
必须做好权利分析…需核查入住申报日、确定日期等

# 今年2月，首尔九老区新道林洞H公寓（专用面积80㎡）以7.1亿韩元成交，约为评估价（9.44亿韩元）的75%。与类似时期该公寓的实际成交价（8.15亿韩元）相比，便宜了约1亿韩元。

# 首尔城北区敦岩洞B公寓（专用面积85㎡）今年年初以7.5亿韩元成交，为评估价（8.7亿韩元）的87%。此后该公寓相同面积以8.97亿韩元成交，从这一点来看，通过拍卖比市价便宜近1.5亿韩元买入。

着手置业的刚性需求购房者愈发苦恼。降息时间一再推迟，家庭贷款监管也丝毫没有放松迹象。在这种情况下，法院拍卖正成为可以考虑的替代方案之一。在房价和预售价格双双上涨的背景下，拍卖因能以低于市价的价格实现“上车”而备受关注。

据房地产竞拍数据专业公司Gigi Auction统计，3月全国公寓拍卖的平均竞拍人数由2月的8.5人增至9.7人，增加了1.2人。拍卖件数也达2663件，较前一个月（2422件）增加10%。与去年底（2233件）相比，增幅接近20%。

拍卖成交价率也在上升

成交价率（成交价相对于评估价的比例）也呈上升趋势。通常竞拍者越多，竞争越激烈，成交价就越高。上月首尔公寓拍卖成交价率为90.6%，较前月（85.9%）上升4.7个百分点。公寓拍卖成交价率重回90%以上，是自2022年8月以来时隔1年8个月首次。

Gigi Auction高级研究员Lee Juhyun表示：“成交价格不断走高，意味着今后房价也有较大上涨空间”，“判断仍有安全边际的刚需购房者正流入拍卖市场。”成交价率是房地产市场的先行指标之一。成交价率上升，意味着市场对房价上涨的预期也在增强。不过专家指出，由于对多套住房持有者的购置税和转让所得税加重征收仍在持续，以短期获利为目的的投资型参与，其吸引力相对较低。

随着拍卖标的增加，也可以期待竞拍者被分散的效果。高利率长期化，所谓“梗尽族”无法向金融机构偿还利息而流入拍卖的案例（任意拍卖）正在增多。根据法院拍卖信息统计，3月全国法院受理的拍卖件数为1.0093万件，继今年1月（1.0619万件）之后再次突破1万件。仅从3月来看，这是自2013年3月（1.0281万件）以来时隔11年的最高值。Lee这位高级研究员称：“拍卖标的大幅增加后，需求方的选择空间随之扩大”，“竞拍者被分散，可能导致成交价下行的结果。”

专家建议重点关注首尔等首都圈的拍卖市场。Lee这位高级研究员表示：“以首尔为例，公寓需求旺盛，但未来供应量不可能出现戏剧性增长，因此更有利于确保安全边际。”他还称：“在京畿地区，可以重点关注拥有首都圈广域快线铁路（GTX）利好预期的区域。”

权利分析是必修课

但如果拟竞得的住房中有承租人，必须事先进行权利分析。如果承租人对竞得人具有对抗力，竞得人可能需要承担全部或部分租赁保证金。相反，如果承租人处于后顺位，则可以在不承担保证金的情况下取得房屋。因此，需要通过不动产登记簿誊本确认承租人的住址登记日期或确定日期。如果住址登记日期和确定日期早于登记簿上记载的其他权利，则意味着承租人保持优先顺位地位，需要格外注意。