首尔住宅许可量仅达规划的32%
“施工成本上涨、高利率与楼市低迷成主因”
“首尔整备项目各自理解开发模式不同致工期延误”
有观点认为，最快在2年后，首尔将出现住房供应大乱。尽管政府通过放宽重建安全诊断监管、根据第一期新城特别法提高容积率等方式，展现出放松供应管制的意愿，但由于许可、开工等供应实绩低迷，被普遍预测届时将出现供应不足。
国土研究院研究委员 Kim Jihye 于23日在政府世宗办公大楼发表了题为《住房供应形势分析与稳定住房供应战略》的报告，提出了上述内容。
根据Kim研究委员的说明，去年首尔的许可实绩仅达到计划的32.0%。相反，非首都圈许可实绩则达到计划数量的99.3%。尤其是去年首尔的住房供应实绩，仅为2005年至2022年年均实绩的许可37.7%、开工32.7%、竣工42.1%的水平。Kim研究委员表示：“即便在供应层面试图放宽监管，但供应实绩依然低迷，2~3年后对供应不足的担忧将会成为现实。”
Kim研究委员当日指出，在需求层面难以放宽监管，是住房供应低迷的原因之一。她表示：“关于总债务本息偿还比率（DSR）监管，国际上也有以偿还能力为中心发放贷款的建议，而且韩国的家庭负债占国内生产总值（GDP）的比率也很高”，“在这种情况下，政府很难无视现实而在需求层面放松监管。”
她还认为，从需求角度看，房价依然偏高。Kim研究委员表示：“即便住房价格有所回落，但在施工成本上涨、预售价格上升等因素影响下，市场似乎仍然认为房价偏高。”在这种背景下，住房需求难以上升，导致供应也持续疲软。
除此之外，对于首尔住房供应不振，她将施工成本上涨、高利率、市场恶化等列为主要原因。Kim研究委员表示：“高利率推高了金融成本，加之施工成本上涨，开发商或施工企业不得不对供应犹豫不决。而且在高利率环境下，住房需求也会受到抑制”，“施工成本上升、高利率、市场恶化等因素，最终会导致住房项目收益下降，从而引发供应减少的结果。”
她特别指出，在首尔，整备项目的工程延误也在减少供应。此前整备项目主要以合作社方式推进，但近期不仅有合作社方式，还在讨论快速一体化规划、信托方式等多种模式。Kim研究委员表示：“在分摊负担加重的情况下，合作社成员对整备项目推进方式的理解各不相同。正因为对项目方式的理解差异巨大，也会引发工程延误的问题。”
Kim研究委员当天在短期层面提出，应改善地方企业容积率激励制度、利用房地产投资信托基金（REITs）推进项目重组、激活公共支持的民间租赁住房等。她表示，容积率激励制度应扩大适用至中型施工企业。此外，在推进住房供应项目时，如果项目盈利性不足，应通过复合开发方式，利用房地产投资信托基金供应住房。
在中长期层面，她主张应扩大民间对公共主导项目的参与。由于施工成本上涨、高利率、市场低迷等因素，民间建筑企业难以推进项目。在此情况下，意在通过公共主导项目，引导建筑企业参与。她还表示，应构建房地产金融综合信息平台，将国土交通部、企划财政部等部门间监测的数据进行联动。通过此举，如果能够按地区单元、项目单元进行监测，就可以管控房地产项目融资（PF）风险。
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