首尔市调整容积率…设置公共开放空间可额外提高容积率上限120%

by Han Jinjoo

Published 19 Apr.2024 06:00(KST)

Updated 19 Apr.2024 08:23(KST)

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设置公开公告可获最高容积率120%
UAM、架空线入地等激励项目重组
取消准居住与商业区下调基准容积率规定
用途分区变更时间基准统一为2000年

在首尔建造建筑物时，如果打造市民可自由利用的公共开放空间（公开空地），即可额外获得相当于容积率120%的奖励。此前人为调低准居住区和商业区基准容积率的下调规定也将被废除。如引入公共所需项目，还将额外给予相当于容积率110%的激励。

政府为稳定房地产市场、扩大住房供应，引入公共重建制度，大幅放宽首尔重建公寓的容积率和层高限制。同时，政府还将并行推进包括首尔芦原区泰陵高尔夫球场用地在内的宅地发掘，推动新增供应共13.2万户住房。照片为4日从首尔松坡区乐天世界大厦眺望的市中心景象。文湖南记者提供

19日，首尔市发布了以提供激励、消除不必要管制等为核心内容的《首尔市分区规划容积率体系重组方案》。该方案将自今后分区规划作出决定或变更之时起适用。如有居民提案，将为实现项目快速推进而立即予以反映。

首尔市将通过调整容积率体系，促使民间开发进一步活跃。主要内容分为三部分：▲扩大适用上限容积率的对象 ▲设置符合市政府政策方向的激励项目 ▲通过简化与一体化实现容积率运行体系的调整。

容积率是指建筑物总建筑面积与用地面积的比率，数值越高，开发密度越大。基准容积率是基本容积率；允许容积率是按分区规划中规定事项予以落实时可享受的容积率；上限容积率则是通过无偿移交公共用地等方式可放宽至的最高容积率。

今后，即便不是准工业区，只要营造公开空地，也可以适用上限容积率。不仅是公开空地，建设智能型建筑物或被指定为特别建筑区的区域同样适用。

例如，在普通商业区的分区规划区域内，此前公开空地设置激励的上限为800%，今后可扩大至最高960%。通过公开空地、智能型建筑物等方式获得的额外激励，最高可达施行令规定容积率上限的120%。

首尔的分区规划区域，是在部分城市规划对象区域内，对建筑物高度和规模等进行规划的制度。其设立旨在合理利用土地并引导有计划的开发，占首尔整体面积（不含绿地）的35%。

分区规划区域一直被用作管控建筑密度、扩充基础设施的手段。但该制度实施24年来，各类管制不断叠加，又未能及时回应人口减少等城市变化，因而在一定程度上成为市中心开发的障碍。

在分区规划区域内，过去被人为压低设定的基准容积率下调规定也将被废除。基准容积率将与条例容积率相同适用。准居住区的基准容积率将由300%提高至400%。普通商业区由500%～600%提高至800%，中心商业区则由600%～700%提高至1000%。

目前，在分区规划区域内，准居住区及商业区的基准容积率一直被设定为比条例中明示的容积率低100～300个百分点。作为替代，只要落实公开空地、建筑限界线、联合开发等既有激励项目，就可获得允许容积率激励。由此导致开发业主经常择其易行的项目来执行激励条款，而在引导实现各分区规划目标方面存在局限。

今后，市政府如引入符合政策目标或具公共性的项目，将在条例容积率的基础上，额外提供最高110%的允许容积率激励。开发业主若引入未来城市政策或公共性项目进行建设，可获得最高上调110%的激励。获得激励后，准居住区容积率将为440%，普通商业区为880%，中心商业区为1100%。

容积率激励项目也将重新调整，以兼顾未来城市空间需求并确保公共性。市政府认为，依靠建筑限界线、推荐用途、联合开发等既有激励项目，难以应对未来变化。

如引入机器人友好型建筑、UAM（城市航空交通）设施等未来产业用途，或引入符合碳中和、绿色生态都市等市政政策方向的项目，将给予激励。可再生能源、立体绿化空间营造、开放空间（公共步行通道）建设、电线入地等也被纳入激励项目。

即使在同一地区，根据用途地区变更时间不同而采取不同方式运行的容积率体系，也将统一以2000年为基准。例如，1991年之前变更为商业区的区域，其允许容积率为800%；而1991年之后变更的区域，则一直被较低地适用为630%。随着《城市规划法》多次修订，容积率体系一再变化，市民因此屡遭混淆。

首尔市决定将各不相同的用途地区变更时间基准，统一简化为2000年。2000年《城市规划法》出台时，引入了分区规划区域制度。2000年之前，如用途地区上调，必须遵循上调后新用途地区的容积率体系。此后随着法律修订，即便用途地区上调，也不得超过上限容积率。

所谓“1999年之前变更为普通商业区的区域，将与现行标准接轨”，即是此意。从准居住区变更为普通商业区时，基准容积率统一为800%，允许容积率为880%，上限容积率为1600%。2000年7月以后变更为普通商业区的区域，则适用基准容积率400%、允许容积率630%、上限容积率800%。

首尔市预计，通过此次容积率体系改进，即便不提高用途地区等级，也能实现高密度开发，从而为地区整备相关各类项目注入活力。尤其是随着用途地区基准时间的调整，容积率得以上调的商业区大多位于江北、江西等地区。

Cho Namjun 首尔市城市空间本部长表示：“在这一预期将出现多种城市变化的时点，通过此次制度改善，分区规划区域将被重新定位为支持民间开发、赋予地区活力的空间”，“今后也将持续推进制度改进，以确保首尔市政策与均衡开发得以实现”。

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。