金融当局接管储蓄银行…加大对房地产PF经拍、公拍压力[Why&Next]

由于担心房地产项目融资（PF）不良风险扩大，金融监督院要求储蓄银行提交资本扩充方案。当局方面称，这是为应对万一事态而采取的日常性程序。不过也有分析认为，金融监督院是在向大量持有桥梁贷款阶段土地抵押贷款的储蓄银行施压，意在通过激活相关项目的拍卖或公开处置来加快出清。储蓄银行业界则表示为难，认为且不论能否收回投资本金，若所投项目以过低价格出售，反而会进一步扩大损失。

金融监督院近日要求，去年出现亏损的储蓄银行须在本月末之前提交紧急情况下的资本扩充方案及健全性管理计划。相关计划预计将包括各储蓄银行的财务结构管理方案以及在紧急情况下如何筹措资本等内容。当局解释称，这是为应对可能出现的紧急状况。

但这一举措被解读为超出通常程序、意在解决房地产PF不良问题的措施。金融监督院还要求各机构在17日前一并提交房地产PF土地抵押贷款项目现状。预计当局将审视储蓄银行所持房地产PF相关项目的规模，并评估其项目可行性。储蓄银行持有的房地产PF相关债权多为桥梁贷款形式的土地抵押贷款。所谓桥梁贷款，是指开发商在开工前为购买土地等房地产项目的初期开发资金而进行的短期借款。在项目初期，开发商向第二金融圈支付高利息借入资金，待项目可行性和资产价值等更加明朗后，再从第一金融圈获得资金，此时的借款被称为“本PF”。

5日，在首尔中区银行联合会举行的为加强应对和协作、打击侵害民生金融犯罪的通信与金融部门业务协约签署仪式结束后，金融监督院长 Lee Bokhyeon 就与新村金库违规放贷疑惑事件相关内容进行简短背景说明。摄影记者 Jo Yongjun 提供

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然而，目前PF市场由于房地产景气低迷、建筑材料价格上涨等因素，项目盈利性较桥梁贷款执行时明显恶化。去年在债券利率大幅上升等资金市场不稳定的背景下，PF问题被暂时搁置，仅靠支付利息“硬撑”，但金融当局自今年起已正式启动PF市场结构调整。要解决桥梁贷款问题，就必须以远低于土地或项目开发权购入价或账面价值的价格进行处置。大幅压低土地或项目开发权价格，可以减轻成本负担，从而提高项目盈利性。在这一过程中，将有新的开发商接手项目，而原先参与桥梁贷款的金融机构则难以避免损失的现实化。

储蓄银行虽已通过处置不良桥梁贷款等方式尽力应对，但仍有预测认为，房地产PF预期风险敞口规模最高可能达到4.8万亿韩元。根据NICE信用评价的数据，截至去年末，主要16家储蓄银行的房地产PF风险敞口规模为7.7万亿韩元，较2022年末的9.1万亿韩元减少1.4万亿韩元。其中，本PF减少1650亿韩元，桥梁贷款减少1.1755万亿韩元。但在假设房地产市场复苏进程缓慢的情况下，16家储蓄银行房地产PF风险敞口的预期损失规模被估算为2.6万亿至4.8万亿韩元。

金融监督院的立场是，通过拍卖和公开处置等方式迅速盘活不良项目，使房地产供应顺畅进行，房地产PF问题才能得到解决。金融监督院将在本周内与主要商业银行、互助金融机构、信贷专营金融公司、储蓄银行、保险公司等分别或按业态完成面谈。面谈的核心内容是激活拍卖和公开处置的方案。为促进不良项目出清，当局正推进将现行“良好（资产健全性分类为正常）—一般（关注）—恶化忧虑（次级及以下）”三阶段标准细分为“良好—一般—恶化忧虑—回收可疑”四阶段的方案。按项目将PF贷款准备金最低提取率划分为正常2%、关注10%、次级30%、回收可疑75%等，以此引导通过拍卖和公开处置来清理不良项目并推进重组。金融监督院院长Lee Bokhyun强调称：“盈利性下降的项目和桥梁贷款，应当更换所有者才是妥当的。”同时表示，正准备对在本PF或具备项目可行性的项目上积极努力的金融机构给予阶段性激励，或在资金供给为前提下推进重组等措施。

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当局还担心，若任由房地产PF问题发展，将会损害储蓄银行的健全性。根据韩国银行上月28日发布的《金融稳定状况》报告，对高风险房地产PF项目全部变为不良的情形，以及该不良向其他项目扩散的情形分别进行了压力测试。结果显示，在第一种情形下，储蓄银行的国际清算银行（BIS）标准资本充足率（以去年9月为基准）将从14.1%降至12.6%；在第二种情形下则降至11.4%。BIS比率是衡量资本健全性的指标，数值越低，健全性越差。

金融当局对储蓄银行日常建议的BIS比率为9%至10%以上。触发经营改善建议的及时纠正措施标准为：总资产在1万亿韩元以上时，BIS比率低于8%；总资产在1万亿韩元以下时，低于7%。当BIS比率跌至5%以下时，可下达经营改善要求；跌至2%以下时，则可发布经营改善命令，命令内容包括最长6个月的停业等。

当局还特别关注“次级及以下贷款比率”的升幅。该比率指在全部贷款中，逾期3个月以上不良债权所占比例，金融当局建议值为8%。去年79家储蓄银行的平均次级及以下贷款比率飙升至7.72%，逼近建议值。相比2022年的4.08%，上升了3.64个百分点。次级及以下贷款比率的上升不仅出现在小型储蓄银行，也出现在中大型机构中。资产规模排名第6的Pepper储蓄银行（12.86%）和第9的Sangsangin储蓄银行（15.05%）均突破8%。隶属主要金融控股集团的KB储蓄银行（10.11%）等情况亦然。

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储蓄银行业界对当局在房地产PF问题上的压力表示为难。即便提出接近资产价格一半的报价，民间资产管理公司仍要求更低价格。有观点认为，与其在拍卖和公开处置中承受巨大损失，不如延长到期，等待房地产市场回暖。一位业界高层关系人透露称：“实际上几乎不存在市场。储蓄银行固然需要承担部分损失，但资产价格仅为20%至30%的水平，显然过于苛刻。”另一位关系人则表示：“当局的意思是尽快了结问题，但许多储蓄银行认为，只要再等6个月、1年就可以了。”

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