[资金再度涌向楼市]①市场解冻气氛…5%利率失守

by Park Soyeon

by Oh Yukyo

by Kim Daehyun

Published 08 Apr.2024 06:00(KST)

Updated 08 Apr.2024 08:33(KST)

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资金雄厚机构大举押注优质地产
高利率阶段做房贷降息周期博资产涨价

以机构投资者为中心的房地产投资情绪正在快速改善。去年一度升至两位数的商业地产市场融资利率，近期已骤降至5%以下。利率走向已大致明朗，行动迅速的机构大胆押注于降息。在“今年上半年是进行高利率房地产贷款的最后机会”这一心理驱动下，机构之间的竞争进一步压低了利率。

短期内房地产“集中投资”…两位数利率→跌破5%

据金融投资业界8日消息，Kiwoom证券在过去3个月里推进了约7000亿韩元规模的房地产投资。向GS建设的松岛住宅·商业综合体开发项目投入3500亿韩元，向乐天建设项目融资业务投入2000亿韩元，单笔投资规模都相当可观。除此之外，规模在300亿至500亿韩元之间的多笔房地产投资也陆续追加。一位金融投资业界高层人士透露：“在建筑公司困难时期替其执行大规模资金投放，今后在主承销商遴选等方面可以抢占有利位置”，“市场上也形成了房地产景气已经触底的心理预期。”

A资产信托公司一位相关人士表示：“市场就是心理。即便基准利率不会在5月至6月立刻下调，但市场已经普遍形成了不再上升、只会往下走的心理预期，这对市场产生了积极影响。”他补充说：“资产管理公司在收购物业时适用的利率已降至5%以下，利率向2%至3%区间变化的趋势已经开始显现。”

市场判断，今后若基准利率实际下调，资产价格将随之上涨，从而抬高分红收益率，在此判断下，投资者正迅速行动起来。

B投资运用公司一位相关人士表示：“年初以来，随着市场氛围大幅回暖，业务竞争变得十分激进”，“目前已经出现部分优先级办公楼抵押贷款利率跌破5%的案例。”他还称：“在项目融资业务中，对于由Samsung C&T等超优质施工企业承担责任竣工的项目，有意将优先级利率设定得非常低的动向也在出现”，“如果说去年以房地产贷款为主进行布局，那么今年在利率下行的背景下，整体氛围将不得不转向股权投资。”

利率真正下跌前要“抢快”…资金扎堆流向优质项目的“大额投资”

尽管市场状况仍然不够稳定，但投资情绪正在快速修复。C房地产资产管理公司一位人士表示：“关于Taeyoung集团的风险，大家已经准备了一年多，影响在减弱；乐天方面似乎进行了较好的先发应对”，“新世界则在集团层面进行应对，加之利率方向已经确定，预计排名前100名之内的施工企业应该不会再出现令市场大幅震荡的重大事件。”

在高利率环境下长期进退维谷、被“绑住”的房地产项目，如今纷纷以对投资者有利的条件抛向市场，也对投资情绪修复起到了助推作用。尽管市场对房地产项目融资的担忧持续存在，但资金正成批涌向A级优质项目。

D证券公司一位相关人士表示：“如果再继续拖延，一些项目的开发权可能会被完全剥夺，或者项目本身会流产，这类交易正集中涌现”，“可以理解为投资者在以非常有利的条件‘捡漏’那些具备商业可行性的交易。”他补充说：“目前证券公司参与的交易几乎都是优质项目，如果不是A级项目，很难通过内部投资审查委员会。”

上游建筑企业开始感受到“暖风”。乐天建设近日通过商业银行和证券公司，确定组建总规模2.3万亿韩元的房地产项目融资收购基金，旨在支持乐天建设尚未开工的项目融资项目。据悉，新世界建设也在计划以与乐天建设与金融机构共同设立的项目融资基金类似的结构进行资金筹措。Kolon Global近期则摆脱了市场对其或有负债的疑虑。在Kolon Global尚未开工的3个或有负债项目中，占比逾40%的大田鳳鳴项目已成功转为正式项目融资。

Koramco资产信托房地产投资信托事业第1本部本部长Kim Cheolgyu表示：“可以认为，在盈利性和稳定性都较为良好的项目上，动辄就有数千亿韩元的大额投资落地”，“过去出于投资组合管理的考虑，会对单个项目投资金额设定上限，而现在由于可投标的项目有限，越来越多的案例是在优质项目上提高单笔投资规模。”

建筑公司与证券公司之间的合作伙伴关系也愈发引人注目。长期饱受资金短缺困扰的建筑企业，为了确保流动性而主动放低身段，与资金实力较强的证券公司携手。鉴于建筑·房地产市场环境不稳定，证券公司承诺提供可靠的资金筹措，作为交换，则从建筑企业处获取首次公开募股（IPO）或并购（M&A）顾问合同等新的盈利来源，形成一种互惠共赢的合作模式。