“3亿到5亿去哪儿筹？”诺院“冷清” vs 麻浦“期待”[冰火两重天重建]②
提高重建收益也没用
最大受益区诺园称“无力承担分摊金”
高利率与施工成本成关键负担
麻浦买房需求逐步回暖
专家评价不一
“若施工成本难解 项目推进将受阻”
“符合可用土地稀缺的首尔现实”
“业主们已经背上3亿~4亿韩元的债务，没有能力再进行重建。就算出台了支援政策，大家也并不怎么关心。”（首尔芦原区中溪洞A房产中介事务所代表）
3日，距离首尔市公布再开发·重建支援方案约一周后的这天，芦原区“中溪现代2次公寓”附近的房产中介事务所内一片冷清。就在前一天，国土交通部部长Park Sangwoo表示，将优先考虑废除重建超额收益返还制（简称“重建超额收益返还”）。该小区正门上，一条颜色已经褪去的“重建预备安全诊断通过”横幅勉强吊挂着。
芦原：“没有资金实力，交易‘静中有静’”
共313户的中溪现代2次，被视为首尔市上月27日发布的整备事业支援政策的代表性受惠小区。该小区于1991年竣工，容积率高达252%，一直被评价为项目盈利性较差。首尔市决定，针对这类过度密集小区，最多可在法定容积率上额外提高至1.2倍。通过增加可售房源数量，为重建项目注入活力是其目标。
尽管如此，当地房地产行业的主流观点仍认为“与以前相比并无太大变化”。中溪洞A房产中介事务所相关人士表示：“房价上涨期，大家还会说‘我们也去做重建安全诊断吧’，但现在关于重建的话题已经完全消失，看不到再被提起的迹象”，并称“（对策发布后）既没有表示要买房的人，也没有因为政策而收回挂牌房源的业主”。
业内人士将高利率以及原材料价格和人工费飙升导致的工程成本压力，列为决定性原因。B房产中介事务所相关人士称：“这一带的投资客早就撤出，现在留下的，都是把子女送出家门后，打算在原居所安度晚年的人”，“为了一个可能长达10年以上的重建项目，又有谁愿意拿出数亿韩元作为分摊金呢？”C房产中介事务所代表也表示：“工程费上涨后，分摊金起码要5亿韩元，能承受这一负担的业主并不多。原住民在重建后大多无法再回迁，若不发生‘换手’，项目推进并不容易。”
出于同样原因而导致重建项目中断的“上溪住公5小区”，气氛也大致相同。该小区组合在去年11月与施工单位解约，并开始寻找新的施工单位，原因是估算出的分摊金高达5亿韩元，已超过市价。业内原本期待，该小区将受益于近期重建监管放宽。然而在上溪洞遇到的D房产中介事务所代表表示：“几乎没有任何购房咨询。与对策发布前一样，市场依旧处于静止状态。”附近E房产中介事务所相关人士也称：“整体气氛很安静。如今首尔各处都在进行再开发·重建，市场对重建项目的期待心理尚未传导到芦原区。”
麻浦：“购房咨询增加……但成交尚未放量”
麻浦区则呈现出与芦原区截然不同的氛围。同一天，在“城山时英公寓”的正门和后门等多处，可以看到大型建筑公司悬挂的“祝贺整备区划定公告”的横幅。建筑公司早早打出“将其打造为地标”、“携手实现成功重建”等标语，为未来组合选定施工单位提前布局。
小区内S房产中介事务所代表表示：“买卖一直不算活跃，处于小幅停滞状态，因此并未出现大规模收回挂牌房源的变化。但首尔市发布政策后，买方需求确实开始有所动作。房主们因土地份额较小，一直对追加分摊金心存负担，但听说相较于现有容积率可提高到120%，而距离地铁站350米以内的区域还会通过提升用途分区提高至准住宅用地，因此大家期望负担会有所减轻。”
城山时英公寓于1986年竣工，最高14层，共33栋，专用面积50~59平方米，共3710户，是江北第二大重建小区。重建后将重生为最高40层、30栋、专用面积49~118平方米、共4823户的大型小区。其容积率为148%，在20世纪80~90年代建成的公寓中属于较低水平。若适用首尔市公布的支援方案，容积率激励和公共贡献比例将降低，从而改善项目盈利性。
附近C房产中介事务所代表表示：“把公共贡献比例下调至10%是非常关键的一点，有望降低追加分摊金。”他还说：“这几天开始陆续有一些人打电话来咨询，但还没有人明确表示‘要买’。房主们也在打听市场氛围。”
“关键在工程费”VS“有助于缓解分摊金压力”
近期政府和首尔市放宽监管的趋势，引发专家们截然不同的评价。一种观点认为，在工程费成为最大变量的当下，对于资金实力不足的项目而言，这些对策效果有限。Kim Inman Kim Inman不动产研究所所长表示：“政策是通过增加一般分售住宅数量来提高分售收益，但一旦容积率上调，相应的工程费也会增加，负担势必加重。即便废除重建超额收益返还制，项目也很难一帆风顺地推进。”
重建超额收益返还制，是指当组合成员通过重建获得的收益，人均平均超过3000万韩元时，政府将征收最多50%的超额收益。2日，国土交通部部长Park Sangwoo也将其列为亟待解除的监管优先事项之一。
与此相反，Hanchangmu汉阳大学城市工学系教授表示：“工程费上涨是短期因素，而此次出台了诸如减少公共贡献住房数量等能够克服这一问题的机制，因此具有一定意义。”Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin也称：“此次出台的整备事业支援方案，反映了首尔市可用宅地有限、必须通过整备事业来供应住房的现实情况。对于受高度限制、景观区管制而容积率受限的地区，通过放宽临路率标准可推进再开发的区域、山麓低层居住区等过去难以推进整备事业的地方，予以积极扶持、提高项目盈利性的策略，尤其具有实效。”
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