“重建不赚钱” 项目拖延流产…挡在面前的分摊金之墙[冰火两重天重建]①

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随着施工成本飙升，首尔各地的重建工地不断传出“呻吟”。尤其是在已超过30年重建年限的江北地区，项目推进速度放缓甚至告吹的案例接连出现，与在激烈博弈中仍设法推进工程的江南形成了截然不同的氛围。

在这种情况下，中央政府和首尔市放宽相关监管，着手提高项目收益性，以防未来住房供应不足。 但舆论认为，要跨越大幅上升的“追加分摊金”这道门槛，远远不够。

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专家判断，应通过切实可行的对策加快整备项目的推进速度，弥补供应空白。Korea Investment & Securities资产承继研究所所长 Kim Gyujeong表示：“即便提出了作为放宽项目收益性方案的容积率改善方案，因捐赠用地等方式进行利益回收的负担依然存在，而包括施工费在内的项目成本已大幅上涨”，“对于具有公共性的项目，有必要通过指定特别计划区等方式提高容积率，同时降低公共贡献负担。”

近来几乎难以再见无需追加分摊金的重建项目。根据首尔市3日发布的数据，截至去年底，在符合重建条件的小区中，容积率在200%以上的过密小区，在437个中占149个（34.1%）。自1985年重建年限到来后，在第三类一般居住区建成的公寓中，容积率在250%以上的小区也为数不少。

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以小户型为主的10层以上中层公寓中，有不少因业主追加分摊金过高而难以推进项目。与重建1979年以前竣工、容积率180%以下的低层·中层公寓时期相比，如今重建项目的收益性大幅下降。当时，业主不仅无需缴纳追加分摊金即可分到新房，甚至还能拿回清算款。

重建项目的成败取决于“项目收益性”。容积率提高后可额外兴建的住宅越多、可制定的预售价格越高，项目收益性就越好。自2022年下半年以来，随着利率急剧上升，房地产市场陷入低迷，整体项目收益性恶化。一般预售收入减少、施工费激增，导致项目中断或延迟的情况频频出现。

尤其是在江北地区，重建项目推进速度明显放缓。江北高密度小区多为10坪级小户型，土地持分较低。若想扩大面积进行再分配，需支付的追加分摊金也随之增加。

建筑业界一位相关人士表示：“施工企业会在施工成本基础上加上适当利润来核定工程造价，如果一般预售房源过少，只能由业主承担大部分项目成本”，“与江南不同，江北业主在经济上较难负担分摊金。一旦开始讨论分摊金额，项目被叫停或出现波折的情况屡见不鲜。”

首尔芦原区上溪住公5小区。 照片=记者姜珍亨提供

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诺园区“上溪主公5小区（840户）”是因高额分摊金而中断项目的典型案例。该小区全部为专用面积37平方米（约11坪）的小户型，因既有土地持分较少，重建时追加分摊金负担沉重。若选择专用84平方米（约25坪）户型，据预测，每名业主需承担的分摊金将高达5亿韩元，高于近期成交价（4.7亿韩元）。由于无法弥合对施工费的分歧，业主委员会最终在去年11月与施工方GS Engineering & Construction解除施工合同，准备重新物色新的施工企业。

被视为江南地区重建“重量级项目”的松坡区“蚕室主公5小区（3930户）”情况则截然不同。市场甚至预测，业主非但无需缴纳分摊金，反而有可能收到退还款。该小区由中型户型（专用76.5~82.5平方米）构成，每户土地持分较大，容积率（138%）也相对较低。随着用途上调（从第三类居住区变更为准居住区）获得敲定，重建后容积率有望超过300%。

附近A房地产中介事务所代表表示：“总户数将增至约6800户，预售收益前景十分可观”，“很多预测认为，如果业主选择与原来相同的户型，有可能获得退还款。”长期掣肘项目推进的学校用地问题近期得到解决，项目正在加速推进。

蚕室主公公寓5小区。照片=记者 Heo Younghan younghan@

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截至今年2月末，首尔民营公寓平均预售价格为每3.3平方米3781万韩元。瑞草区“Maple Xi”预售价格为每3.3平方米6705万韩元，但仍录得442比1的认购竞争率。即便适用预售价格上限制度，周边市价较高的江南重建小区，依然能够充分确保预售收益，这一案例便是明证。

施工企业也正围绕“能赚钱的工地”展开承揽竞争。对于施工费被核定得过低的项目，它们选择不予参与，只积极参与项目收益性较高的工地。重建后可返还分摊金的汝矣岛国营韩阳公寓便是代表性案例。为拿下汝矣岛国营韩阳的施工权，Hyundai Engineering & Construction提出了破格条件：若入住相同户型，分摊金为零；如发生滞销，则按最初一般预售价格以房抵款收购，从而被选为施工企业。在施工企业选定过程中一旦出现竞争，业界担忧可能出现低价承揽，因此企业也倾向于优先参与中标可能性较高的项目。

Construction Policy Research Institute研究委员 Lee Eunhyeong表示：“既然重建项目的关键已不再是审批手续，而是个别业主的资金承受能力，那么短期内在江北推进重建项目并不容易。”他接着表示：“上一届政府时期房价暴涨，曾有一些原本项目收益性不佳的地区最终完成了重建，但若无类似这种环境条件的急剧变化，将十分困难”，“因为项目能否推进，取决于业主对‘分摊金额度’的接受程度。”

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也有观点认为，业主与其一味追逐收益，不如以更为现实的视角来推进项目。Real Estate 114首席研究员 Yoon Jihae表示：“过去，人们将重建视为一种投资性资产，但如今情况已不同，应当从回收成本的角度来考虑”，“可以通过加快项目进度以减少分摊金，或在重建后由业主选择小户型分配住房，同时通过销售大户型来弥补收益等方式，寻找现实可行的妥协点。”

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