[乙支路环岛]威胁“Hipjiro”的高性价比商圈新势力
③年轻创业者为何纷纷涌向Hipjiro
MZ世代口中的“Hipjiro”乙支路小巷，是高层写字楼后方隐匿的老旧建筑，与其间分布的“网红打卡地”相互交织的空间。这里曾是印刷产业的“圣地”，而今已成为年轻创业者青睐的“高性价比”商圈。乙支路陈旧的街景被升华为“新复古”（New＋Retro）风格，逐步累积起“Hipjiro”的名声。它被拿来与纽约曼哈顿苏荷区（SOHO）相提并论，正是因为两者有相似之处：苏荷区曾因纺织产业衰退而走向贫民窟化，但在为寻求低廉租金而聚集于此的年轻艺术家带动下，孕育出新的文化与产业。
乙支路月均销售额超越明洞居中区第一…按首尔主要商圈标准为全市第二
乙支路在首尔堪称名副其实的“高性价比商圈”。据首尔市商圈分析服务6日发布的数据，乙支路洞去年第4季度每家店铺的月均销售额为2885万韩元，在中区15个行政洞中位居第一。同一时期，首尔市每家店铺的月均销售额为1486万韩元，中区为1294万韩元，仅为乙支路洞平均水平的一半左右。
从首尔整体主要商圈来看，乙支路商圈的销售额也处于较高水平。对首尔市145个主要商圈的一层店铺共1万2531家进行调查结果显示，继江南林荫道（61.6万韩元）之后，乙支路3街（57.4万韩元）位居第二。主要商圈的平均销售额约为每平方米（㎡）37.2万韩元。不过，首尔市提供的商圈分析服务在测算销售额时采用的是各行业整体平均值，且推算信息与实际情况之间可能存在差异，因此在投资时不能只看平均销售额数字，还应综合考虑其他因素。
乙支路一带新生企业的3年生存率也呈上升趋势。3年生存率越高，通常意味着商圈质量越好。该地区2023年第四季度新生企业生存率为72.29%，同比提高2.05个百分点，环比提高0.76个百分点。
从业态分布来看，零售业最多，餐饮业正在增加。在全部3065家店铺中，零售业占63.4%（1944家），餐饮业占23.5%（720家），服务业占13.1%（401家）。尤其是与连锁品牌相比，一般个体自营业者比例更高。以明洞为例，连锁品牌店有487家，仅占一般店铺（4395家）的约11%；而乙支路洞的连锁品牌店仅有100家，一般店铺为2965家，连锁品牌占比仅约3%。乙支路洞是年轻人常去之地，20～30多岁顾客的消费额占该地区餐饮业总销售额的52%。
相较之下，乙支路的租金低于其他商圈。首尔主要商圈的通常租金为每平方米7万4900韩元（折合每坪24万7170韩元），而以乙支路3街站为基准，乙支路洞的租金为每平方米6万9600韩元（每坪22万9680韩元），比平均水平低约7.6%。
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乙支路平日与周末皆有人流涌入，低租金与竞争格局成优势
专家指出，乙支路商圈的优势在于，“Hipjiro”所营造的新复古氛围得到年轻人呼应，无论白天黑夜、工作日还是周末，持续吸引生活人口流入。
商圈选址专家、KYG商圈分析研究院教授 Kim Younggab 表示：“乙支路可以归类为办公区商圈，一般办公区商圈在周末往往很难做生意，但随着乙支路出现了各种别具一格的店铺，人们周末也会特地前来消费。”他接着表示：“乙支路并不给人特别繁华的感觉，反而是老旧建筑较多。正是这种乙支路特有的城市景观，加上较低水平的租金与转让费，催生出优质店铺并逐渐打响名气，从而带动了城市的成长。”
不过，他也担忧称：“即便目前乙支路的店铺竞争尚不如明洞等周边地区激烈，但一旦未来需求集中、加之重建开发推高租金，就难以像其他商圈一样摆脱‘绅士化’（因地区活性化导致租金上涨，原有商圈被挤出的现象）带来的威胁。”
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