[房地产AtoZ]汉南2 比例率达100%：“比例率低就没有开发价值？”

by Park SeungUk

Published 18 Mar.2024 10:30(KST)

Updated 18 Mar.2024 13:20(KST)

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首尔龙山区汉南2区再开发项目的比例率测算结果为100.06%。比例率一旦超过100%，组合成员就无需再缴纳追加分摊金。但由于近期施工费用上涨趋势及项目条件变化等因素，如果项目总成本上升，该项目的比例率也有可能跌破100%。这意味着组合成员需要缴纳追加分摊金。不过，有观点认为，仍不能据此认定该项目的盈利性较差，《不动产AtoZ》对此进行了探讨。

汉南洞附近的房地产中介公司（照片=记者 Park Seunguk）

据汉南2区再开发整备事业实施方Park&City 18日消息，截至2月底，该区估算比例率为100.06%。比例率是反映组合成员的房地产资产在再开发后增值幅度的比率。通常认为，比例率需超过100%才具有项目盈利性。比例率通过既有资产、再开发后资产以及项目成本进行计算。

例如，组合成员A与B共同所有的一块土地，评估价为1亿韩元，两人投入5000万韩元用于施工或室内装修建成的住宅价值为2亿韩元，则两人获利5000万韩元。此时，A与B的土地价格1亿韩元为既有资产，施工和装修等投入的5000万韩元为项目成本，价值2亿韩元的新房则称为再开发后资产。

扣除项目成本5000万韩元后，A与B实际获得的收益为1亿5000万韩元。他们的资产从1亿韩元增加到1亿5000万韩元。其资产较原先增加到150%，因此该再开发项目的比例率为150%。

一般再开发项目都会将比例率维持在100%以上。如果比例率低于100%，再开发后的资产价值反而会缩水。但若因施工费上涨、高利率导致的金融成本增加等问题使项目成本上升，比例率就可能下降。

通过再开发项目，A与B可以主张约1亿5000万韩元（1亿韩元×150%）的权利，这被称为权利金额。若因项目成本增加，该项目的比例率降至90%，则两人的权利金额变为9000万韩元（1亿韩元×90%）。

当比例率低于100%时，组合成员必须缴纳追加分摊金。在再开发项目中，分摊金是用组合成员的分配房价减去其权利金额得出。比例率下降会导致权利金额减少，从而使分摊金增加。

比例率在获得区厅长对管理处置计划的批准后方可正式确定。在此之前并无法律效力，可根据条件变化随时调整。不过，即便比例率正式确定，也并非一成不变，仍可根据项目条件的变化进行调整，此时必须经过组合成员大会决议。

有意见指出，虽然比例率被用于判断项目盈利性，但不能仅凭比例率一项指标来判断。Innercity代表Park Sunshin表示：“无论比例率是90%还是110%，项目是否有盈利性，应由居民自行判断”，“比例率超过100%，也不能就此绝对认为项目盈利性很好。”这与既有资产是按评估价而非市场价计价有关。由于市场价与评估价之间存在差异，仅凭比例率难以判断项目的真实盈利性。

举例而言，某比例率按100%计算的项目，在开发前市场价为10亿韩元、评估价为7亿韩元、项目成本为3亿韩元时，再开发后资产为10亿韩元。相反，在比例率为80%的项目中，若开发前市场价为10亿韩元、评估价为9亿韩元、项目成本为3.8亿韩元，再开发后资产则为11亿韩元。Park代表表示：“仅凭比例率本身来衡量项目盈利性并不合理”，“即便既有资产评估价低于市场价，让人不满意，但这意味着可以按照评估金额及比例率所对应的权利获得认可。”