在首尔9亿韩元以下买自住房…新生儿特例活用法[实战理财]

by Sim NaYoung

Published 13 Mar.2024 08:27(KST)

Updated 13 Mar.2024 14:38(KST)

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新生儿特例贷款用途日益清晰
以贷款置换为主导，新购置也值得考虑

从首尔龙山区远眺的一处公寓。照片由记者 Kang Jinhyung 提供

今年1月29日推出的新生儿特例贷款，正成为房地产正常化的新变量。以新生儿特例贷款为杠杆，以更低利率“换贷”的人显著增加。上个月，首尔9亿韩元以下公寓的交易占比也小幅上升。有分析指出，在高利率时代比预期持续更久的背景下，新生儿特例贷款正成为最近1~2年内生育子女的年轻夫妻的一种理财工具。

据国土交通部12日消息，今年新生儿特例贷款共安排预算32万亿韩元。其中截至上月16日，产品推出仅3周时间，已消化预算总额约10%的3.3928万亿韩元（申请总计1万3458件）。新生儿特例贷款大致分为“垫脚石贷款”（购房）和“支柱贷款”（全租保证金）两类。各类贷款又分别被用于以低利率置换既有贷款的“置换贷款”，以及新购公寓或新签全租房的“新购”用途。

利率最多可降低2个百分点

新生儿特例贷款的大部分被用于置换贷款。在垫脚石贷款中，有2.1339万亿韩元被用于此类用途；在支柱贷款中，则有3346亿韩元用于置换贷款。合计有73%（2.4685万亿韩元）的资金以置换贷款形式受理。相对而言，用于“新购住房”的资金占比不高。垫脚石贷款中有6749亿韩元、支柱贷款中有2494亿韩元用于购买新住房，这一部分约占总消化金额的27%。

由于利率低于市面银行的住房抵押贷款利率，分析认为，行动迅速的年轻夫妻之间正在积极进行“换贷”。国土交通部表示：“从贷款执行实绩来看，垫脚石贷款与市中银行住房抵押贷款相比，平均利率低1.88个百分点。”垫脚石贷款的平均利率约为2.41%。相反，根据银行联合会调查，住房基金贷款经办银行（国民、新韩、韩亚、友利、NH农协）的住房抵押贷款平均利率高达4.29%（以1月底为准）。

支柱贷款的“换贷”效果更大。与市中全租贷款相比，利率平均低2.03个百分点。支柱贷款的平均利率为2.32%，而住房基金贷款经办银行的全租贷款平均利率则高达4.35%。国土交通部相关人士解释称：“垫脚石贷款和支柱贷款都在节省利息成本、减轻居住费用负担方面发挥了较大效果。”

应重点关注首尔9亿韩元以下公寓

在房地产价格持续下跌、交易几乎停滞的本月14日，首尔松坡区一处房地产中介密集商街内张贴着公寓挂牌价格信息。 강진형 记者 aymsdream@

专家建议，对于尚未申请新生儿特例贷款且有生育计划的家庭而言，通过这一贷款出手购买9亿韩元以下公寓，也可能成为一条聪明的置业路径。新生儿特例贷款是面向以贷款申请日为基准2年内生育或收养子女的无房家庭，或持有1套住房的家庭（置换贷款），以低利率提供购房及全租保证金贷款的制度。前提条件是夫妻合计资产规模在5.06亿韩元以下，年收入在1.3亿韩元以下；标的住房为市价9亿韩元以下、专用面积85平方米以下的住房。

NH农协银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon表示：“过去在首尔要以9亿韩元以下价格购买公寓非常困难，但随着成交价下调，如今以芦原区、道峰区、江北区为主，9亿韩元以下公寓的选择大幅增加。例如芦原上溪主公5小区（37.38平方米），在2022年价格曾涨至8亿韩元，如今已跌至约4.6亿韩元。”

她接着表示：“到上月底，银行为了压缩住房抵押贷款额度，甚至开始适用‘压力总债务本息偿还比率（DSR）’。受此影响，不仅是市价数十亿韩元的超高价公寓，就连超过10亿韩元的高价公寓，现在普通市民几乎难以通过贷款购买。”Kim委员补充说：“在这种情况下，普通市民通过银行贷款仍有可能买得起的房价区间大致在9亿韩元左右。基于这一原因，今年9亿韩元以下公寓的交易占比很可能会提高。”这正是可以运用新生儿特例贷款的年轻夫妻应当重点关注的部分。

实际上，9亿韩元以下公寓的交易占比正在上升。根据首尔市不动产信息广场和国土交通部实价资料，截至本月7日申报的2月首尔公寓交易共1653件，其中9亿韩元以下公寓交易为954件，占总量的57.7%。1月的总交易量为2509件，其中55.1%为9亿韩元以下公寓。9亿韩元以下交易占比上升了2.6个百分点。

有必要弥补置换贷款制度漏洞

不过，目前已出现这样一些案例：曾经换过一次贷款的借款人，无法通过新生儿特例贷款再办理置换贷款，因此有必要对制度进行完善。金融交易确认书中填写的贷款用途必须是“购买用途”，但过去曾进行过一次以上置换贷款的借款人，其用途被标记为“偿还用途”，导致贷款审批被拒。

住房城市保证公司相关人士解释称：“我们已经意识到这些问题，并正向市中银行下达指引：即使金融交易确认书上标注为‘偿还用途’，只要金融机构判断存在可以视为‘购买用途’的依据，也可以办理置换贷款。”他表示：“例如，如果贷款执行日与所有权转移登记日相距较近，就可以判断为‘购买用途’。在这种情况下，即便过去有过置换贷款的经历，也可以再通过新生儿特例贷款进行‘换贷’。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。