机构投资接连涌入…房地产贷款基金崛起为“具吸引力的投资标的”

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在机构投资者（有限合伙人）之间，国内房地产贷款基金正崛起为具有吸引力的另类资产投资标的。仅本月就有两家公积会决定合计出资8000亿韩元。随着房地产项目融资（PF）危机引发“优胜劣汰”，其策略是在急需流动性的优质房地产资产中进行挖掘，以较高利率出借资金获取收益。

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据26日投资银行（IB）业界消息，近期“黄色雨伞”公积会公告了总规模6000亿韩元的国内房地产贷款“盲池基金（先募集资金后再选择投资标的的基金）”管理公司遴选计划。该规模是去年出资规模（3000亿韩元）的两倍。计划共选定2家受托管理公司。最低目标收益率为5.5%。投资标的是写字楼、物流等国内主要城市房地产的纯贷款型产品。具体来看，以实物资产为标的的抵押贷款及开发项目PF贷款均在投资范围之内。

此前在本月13日，建设劳动者公积会也公告了房地产贷款基金受托管理公司遴选计划。出资总规模为2000亿韩元，将选定4家受托管理公司。最低目标收益率定为6%。投资标的与“黄色雨伞”相同，均为纯贷款型的实物抵押贷款及开发项目PF。建设劳动者公积会曾在2022年底选定Capstone资产运用和Koramco资产运用为房地产贷款基金受托管理公司，并合计出资1500亿韩元。从投资规模来看，此次比当时增加了500亿韩元。

过去，房地产贷款基金并非备受关注的投资标的，因为房地产开发商可以从市面金融机构顺利筹措到充足资金。然而，随着房地产PF危机现实化，情况发生了变化。银行和证券公司收紧资金闸门，市场资金枯竭，资金需求上升，贷款基金的预期收益率随之提高。IB业界一位相关人士表示：“从机构投资者角度看，其收益率高于债券，这一点颇具吸引力”，“可以说，PF危机正转化为投资机会。”

“黄色雨伞”资产运用本部长兼首席投资官（CIO）Lee Doyoon表示：“看上去暂时被缝合的PF危机将在4月总选之后不断暴露，将会出现良好的投资机会，因此我们从现在开始着手进行管理公司遴选工作。”他解释称，在对市场动向进行细致研判后，目前正是为房地产贷款基金“打开钱包”的时点。房地产贷款基金一般被归类为中风险·中收益型投资。但他的判断是，如果投资于风险相对较小的“高比例优先级贷款”，就有机会同时兼顾稳定性和收益性这“两只兔子”。这位CIO表示：“即便优先级比例较高，目前的利率仍然足够具有吸引力。”对于房地产抵押贷款，他还给出了运用指引：当优先级贷款投资比重在70%以上时才会进行投资。建设劳动者公积会同样明确表示，“在开发项目PF投资中，仅限投资优先级”，巩固了以优先级为中心的投资策略。

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不仅是已公布投资计划的“黄色雨伞”和建设劳动者公积会，其他养老基金、公积会也对房地产贷款基金保持关注，预计将在总选之后正式展开投资。

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