[实战理财]5万户自住义务能否解除？模糊不清的“3年宽限期”

分售价格上限制公寓的实际居住义务，很可能自最初可入住日算起被延后3年。不过也有意见指出，鉴于全租合同通常以2年为单位签订，即便“延后3年”这一替代方案获批，混乱仍可能持续。

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据31日政界消息，国会已开始讨论将实际居住义务的适用起点推迟到“自最初可入住日算起3年内”的方案。该方案此前因在野党的反对而一直被搁置。但随着总选临近，要求修改法律的呼声高涨，在野党提出以“延后3年”作为替代方案。执政党则表示将以比这更灵活的方式应对。一旦国土交通委员会法案小委和全体会议召开，有望在下月提交国会全体会议审议。

国土交通部在去年公布“1·3对策”时曾宣布，将废除分售价格上限制住房的实际居住义务。国土交通部甚至提出，即便是已经被赋予实际居住义务的情况，也将通过修法追溯适用，但相关法案最终并未通过。

据国土交通部统计，适用实际居住义务的小区在全国共有76个、共计4万9657户。其中，仅重建“Dunchon Jugong公寓”而成的“Olympic Park Foreon”就有1万2032户受到影响。这些都是依据现行法律，自“最初可入住日”起适用实际居住义务的项目。在首都圈分售价格上限制住房的签约者中，若为公共用地，必须在所分得住房中实际居住3至5年；若为民营用地，则为2至3年。

与去年政府的意志相反，由于废除实际居住义务未能成功，分售权交易也大幅减少。韩国不动产院统计显示，去年1月至11月，首尔分售权转卖成交量为763件。其中，在推进废除实际居住义务之后的6至8月，每月成交量均超过100件。但随着法案被搁置、外界认为废除实际居住义务将变得困难的10月和11月，成交量分别仅为47件和51件。

有观点认为，虽然摆脱实际居住义务的通道已经打开，但3年的宽限期本身可能成为问题。现行《住宅租赁保护法》规定，在2年合同期满后保障承租人的合同续约请求权，但如果法律修改为“延后3年”，则无法行使续约权。只有在房东自住的情况下才能例外拒绝续约，而要实现“3年全租”，只能通过在合同中特约条款中加以明确。

Zipbang大数据实验室室长Ham Youngjin指出：“对于因资金状况不宽裕、需要靠保证金来筹措尾款的预售购房者而言，从可以争取时间这一点来看，多少会是一种安慰。”但他也指出：“如果只出租3年，就必须在特约条款中明确写明租赁期限，在这一过程中纠纷可能会增多。”

也有意见认为，应将宽限期调整为4年，以便与《住宅租赁保护法》相衔接。KB国民银行首席专家委员Park Wongap解释称：“为了保障承租人的居住权，不是3年，而是调整为4年才更为合理。”

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还有观点提出，“延后3年”这一权宜之计可能引发市场混乱，因此有必要作出相当于废除监管层级的高层次决断。Mokmin经济政策研究所代表Du Seonggyu表示：“为了暂时规避问题而以权宜方式对制度进行畸形调整，并不可取。如果这种情况反复出现，住房市场只能长期处于不确定状态。”他还称：“这是与民生直接相关的议题，当事人将会承受如‘煎熬’般的痛苦，因此从更高层次的角度来看，放宽乃至解除相关监管才是正确方向。”

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