[重建对策之后]②芦原区老旧公寓土地持分“12坪”…盆唐“17.7坪”

by Kwon Hyeonji

Published 21 Jan.2024 06:01(KST)

竣工超30年老旧公寓土地持分分析
持分越低业主分摊金越高，居民同意受阻
“重建监管放宽效果仅限于第一期新城”

编辑者注由于公布了竣工满30年即可启动重建的快速通道政策，首尔市中被视为受益地区的有诺园区老旧公寓。但在本月21日记者实地走访时，当地气氛却十分冷清。受全球通货膨胀导致施工费用上涨以及高利率长期化引发房地产景气低迷等因素影响，这一利好被认为难以扭转整体氛围。特别是《亚洲经济》通过房地产大数据企业Asil（Apartment实成交价）对诺园区上溪洞、中溪洞、下溪洞竣工30年以上老旧公寓（不含联排、多户住宅）的大地份额进行分析后发现，诺园区老旧公寓的重建收益率大幅下降。专家分析认为，大幅放宽重建安全性诊断监管的政府“1·10对策”效果，很可能仅限于第一期新城等少数具备较高开发收益性的地区。

本月10日政府宣布放宽重建监管后，首尔市诺园区一度被视为受益地区，但有分析指出，实际项目收益率恐怕难以达到预期。由于该地区公寓大多为小户型，且大地份额偏少，有观点认为，“1·10对策”的受益对象很可能仅限于第一期新城等项目收益性较高的地区。

21日，《亚洲经济》通过房地产大数据企业Asil，对诺园区上溪洞、中溪洞、下溪洞竣工30年以上老旧公寓（不含联排、多户住宅）的大地份额进行分析，结果显示，全部64个小区的大地份额平均为12坪。按地区看，中溪洞（22个小区）为12.6坪，下溪洞（10个小区）为11.9坪，上溪洞（32个小区）为11.7坪。

所谓大地份额，是指每户对应的大地面积（将整个公寓小区的大地面积除以住户数所得的数值）。一般而言，每户建筑面积越大或小区住户数越少，大地份额就越多。

与第一期新城——盆唐地区的老旧公寓相比，诺园区老旧公寓的大地份额偏少。盆唐69个老旧公寓小区的大地份额平均为17.7坪。这意味着，诺园区相比盆唐，小户型占比更高。从单个小区来看差距更为明显。诺园区中，大地份额最多的是下溪洞Hanshin Dongseong小区（1993年竣工·498户），为19.5坪；而在盆唐，大地份额最大的是书岘洞Hyojachon Mirae Town小区（1994年竣工·160户），达到32.8坪。最小大地份额方面，诺园区为5.2坪（Hanshin），盆唐为9.3坪（Hansol 7 Jugong），差距接近两倍。

问题在于，大地份额偏少导致诺园区的重建项目收益性较差。大地份额较多时，重建时可以增加一般分售户数，从而降低追加分摊金；反之，组合成员需要承担的分摊金就会增加。如此一来，要取得成立重建组合所需的80%以上居民同意，可能会遇到阻碍。这与诺园区原本被视为本届政府对策最大受益地区之一的预期形成鲜明对比。根据房地产R114数据，诺园区竣工超过30年的公寓多达9.6万户，在首尔各自治区中数量最多（占全部的59%）。

必读新闻

“三星电子‘最高125万亿特别股息’将出炉”……外资卖出普通股转投优先股

专家指出，大幅放宽重建安全性诊断监管的政府“1·10对策”效果，可能会局限于第一期新城等项目收益性较好的部分地区。NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“第一期新城等地区中，30～40坪的大户型占比较高，住户数也相对较少，因此收益性较好，项目推进速度也会更快。虽然放宽了安全性诊断等监管，但最终重建推进速度仍会因项目收益性的差异而出现较大分化。”