新生儿特例贷款、育儿家庭专项供房推出…再出售收益征收限制也将放宽
2024年起变更的房地产制度
未成年人认购储蓄缴纳次数最高认可60次
租赁申报时须包含中介信息
从今年开始发生变化的房地产制度，主要有两大支柱：一是面向结婚、生育的新婚夫妇支持政策，二是放宽整备项目相关监管。
8日，Zigbang整理并发布了自2024年起将要变化的房地产相关制度。1月起实施婚姻赠与财产扣除、新生儿特例购房·全租资金贷款制度，3月起预计实施面向生育家庭的住房特别·优先供应制度。
新生儿特例贷款1月启动，生育家庭特供3月实施
向生育家庭以低利率提供购房资金的新生儿特例购房·全租资金贷款自本月起实施。购房资金贷款面向在贷款申请日基准2年内有生育记录的无房家庭（自2023年出生的新生儿起），且符合收入条件，在购买价格9亿韩元以下住房时，最高可贷款5亿韩元。根据收入不同，5年内适用1.6%~3.3%的特例利率，若在获得特例贷款后再次生育，每增加1名新生儿，额外下调0.2个百分点利率，并延长特例适用期限。
面向生育家庭的分房优惠也将新设。自3月起，每年将向生育家庭提供约7万套住房的特别·优先供应。以入住者招募公告日为基准，若家庭中有2岁及以下子女（含胎儿），即可成为特别供应对象。将推出公共分房“New:Home”新生儿特别供应（分享型35%、选择型30%、一般型20%）、民间分房新生儿优先供应（占首次置业、新婚夫妇特别供应房源的20%）、公共租赁新生儿优先供应（10%）等。
自3月起，为有利于结婚和生育，认购制度也将调整。目前，同一天公布的认购（公共·民间，一般·特别供应）中，夫妻二人各自申请并同时中签时，所有中签均视为无效；今后如出现重复中签，将以先申请的那一套为有效。夫妻可各自对同一小区单独认购。在民间分房一般供应积分制认购时，不仅本人，配偶的认购账户加入期限（按期限的50%，最高3分）也可合并计算，从而使已婚者较未婚者更具优势。
为提高住房认购综合储蓄的实效性，也将进行相关调整。在一般供应选定入住者时，对未成年人住房认购月缴次数的认可上限将由原来的24次扩大到60次。在民营住房一般供应采用积分制选定入住者时，以往仅认可未成年人住房认购综合储蓄加入期限2年，今后将放宽至5年。如积分制得分相同，将优先选定认购加入期限更长者。通过修改《住房供应相关规定》，自3月25日起实施。
青年住房Dream认购2月推出…认购中签可获最高80%房价支持
为帮助青年积累资产的“青年住房Dream认购账户”也将于2月推出。通过该账户认购中签后，可利用12月新设的“青年住房Dream贷款”，以低利率获得最高相当于房价80%的贷款支持。支持对象为39岁以下无房者，收入标准为：未婚者年收入不超过7000万韩元，已婚者不超过1亿韩元。青年住房Dream认购账户需加入满1年以上并累计缴存1000万韩元以上，在分到房价6亿韩元、专用面积85平方米以下住房时，可按最低2.2%利率获得最长40年的贷款。认购中签后若结婚、生育，还将按人生阶段额外提供优惠利率。
随着全租诈骗问题凸显，住房租赁合同申报项目也有所扩大。此前即使发生月租·全租合同纠纷，由于公认中介信息未列入申报项目，给调查和执法带来较大困难，此次调整旨在解决这一问题。政府于1月修改了《房地产交易申报法实施规则》（第6条之2第1款），在申报租赁合同时，须追加填写居间的营业公认中介事务所所在地、代表姓名、登记编号，以及所属公认中介的姓名和联系方式。最快从上半年起，全国各地居民中心也将开放确定日期赋予情况的查询。此前，承租人如需确认是否已获确定日期，必须在无合同原件的情况下前往该处所所在地居民中心查询入住家庭信息的麻烦，有望得到缓解。
考虑到高利率和物价上涨等因素，决定持有税课税标准基础的2024年公告价格市价反映比例（现实化率）将与2023年保持一致。适用于2024年公告价格的现实化率将冻结在制定计划之前的2020年水平。2024年平均现实化率为：共同住宅69%、独栋住宅53.6%、土地65.5%。
提高重建超额收益免征标准 放宽轨道站附近整备区容积率
《重建超额收益回收法》相关监管已放宽。重建负担金免征的超额收益（免税金额）由现行3000万韩元提高至8000万韩元，决定负担率的征收区间单位也由现行2000万韩元扩大至5000万韩元。作为确定负担金基准的超额收益计算起始时间，也由推进委员会批准日调整为组合成立许可日。该制度预计自3月起实施。
为扩大城市住房供应，位于轨道站附近等地的整备区容积率最高可放宽至原来的1.2倍，其中一部分可作为“New:Home”（公共分房）供应。居民如希望推进整备项目，可向管辖地方自治团体提出整备规划立案请求。修订后的《城市及居住环境整备法》将自本月19日起施行。
土地租赁型分售住房的供应监管也将得到改善。土地租赁型分售住房目前仅允许向韩国土地住宅公社（LH）进行公共回购，今后则可设定10年以内的转售限制期，期满后即可自由交易。在转售限制期内回售给公共机构时，原规定为按“当前分售价+一年期定期存款平均利息”水平由公共机构回购，今后将根据持有期限等因素对回购金额进行差别化处理。公共回购主体也将由现行的韩国土地住宅公社调整为实际供应该住房的公共住房事业主体。
对第一批新城进行整体重建的《老旧规划城市特别法》将自4月起实施。适用对象为宅地开发项目完工20年以上、面积100万平方米以上的宅地等。通过整体整备，为顺利推进整备项目，可在特别整备区内赋予安全诊断放宽·豁免、容积率上调、合并审议等多种监管特例。
Zigbang大数据实验室室长Ham Youngjin表示：“各类房地产资产产品的运营，都伴随着税收以及房地产政策和制度变化等变量。根据是否结婚、生育、家庭规模和年龄层不同，认购和住房抵押贷款激励措施多种多样，持有税和所得税等税制政策也在持续演变。应提前熟悉即将变化的制度，积极运用到符合自身情况的资产运营中。”
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