翻新遇上“架空层”这个隐藏难题：“二次安全鉴定太过分了”
首尔市改造住宅组合协会12日座谈会
“项目延误在所难免…需统合审议等对策”
“首尔市应为重建与改造划清界限”
“改造项目以速度为生命。可是一旦现在把架空层视为垂直加层，并追加稳定性审查，项目周期至少要延长2年以上。最终这将导致业主分摊款上升，一些业主联合体将陷入困境。”（Hwang Sunyoung，首尔松坡区文井市英改造业主联合体代表）
首尔市改造住宅业主联合体协商会（简称“ 서리협”）12日在首尔麻浦区召开记者座谈会，要求简化改造项目的综合审议及审批许可程序。
近期，随着首尔市延续放宽重建监管、强化改造监管的基调，首尔市长吴世勋“冷落改造论”浮出水面。尤其是首尔市在将因架空层（一层空置空间）设计而增加1个楼层的做法，从原先的水平加层重新界定为垂直加层之后，令推进改造的各小区面临燃眉之急。因为一旦进行垂直加层，就必须额外通过严格的第二次安全诊断。据悉，由此，首尔市内正在推进改造的76处公寓中，有22处需变更项目计划或追加安全性审查。
首尔市之所以如此强化改造监管，是因为近期新建公寓施工现场接连发生坍塌事故。对此，吴市长从根本上对改造项目的安全性提出质疑，并加强监管。
서리협向首尔市请求，在架空层加层时，以综合审议等方式替代与垂直加层相同的第二次安全诊断，从而简化程序。
Seo Jeongtae， 서리협会长表示：“首尔市大部分改造小区，都是将一层专门做成架空层结构，以水平加层的方式推进改造。鉴于追加安全诊断和安全性审查后，项目延误已成必然，我们将持续与首尔市沟通，在确保安全的前提下，把综合审议及审批许可程序简化制度化。”
各改造业主联合体代表则诉苦称，监管强化带来现实困难。Cha Juhwan，首尔龙山区二村Hangaram改造业主联合体代表表示：“之所以选择水平加层，就意味着已经放弃伴随第二次安全诊断的垂直加层。在新规之下，能够推进改造项目的小区并不多。”
서리협还在当天的座谈会上请求首尔市出面，帮助解决在重建与改造之间徘徊不定的小区的困惑。
根据《2030首尔市共同住宅改造基本规划》，在首尔市内4217个共同住宅小区中，可实施重建的小区为878个，可实施增加户数型改造的小区为898个，可实施定制型改造的小区为2198个，一般性维护管理小区为243个。
Lee Geunsoo，首尔龙山区二村现代改造业主联合体代表表示：“目前除可重建小区外，如有约3000处必须进行改造，那么制定相应的退出策略就是首尔市该做的事。若能优先划分出通过放宽监管可引导重建的小区、可实施加层型改造的小区、可实施大修型改造的小区等，将有助于最大限度减少试错，避免长期推进改造后又解散等国家层面的浪费。”
另一方面， 서리협将“改造项目的管理方案”“改造项目的推进及公共支持扩大”“改造项目指引制定”作为2024年的计划与目标。
首先， 서리협计划通过补充改造需求预测与分析，为按容积率细分以前标准竣工的公寓小区，制定管理与支持方案，使其能够顺利推进和实施项目。此外，鉴于共同住宅改造项目是在再利用既有建筑物，将在城市管理体系内积极与首尔市及中央政府沟通，为项目制定单独标准。
서리협还将把改造项目的管理规划纳入指引中，提升业主联合体以及负责审批许可的公务员等对项目的理解度，并积极参与，确保高效推进项目。同时，还将推动简化改造项目的审批许可并实现审议的一体化。 서리협相关人士表示：“通过建筑、城市规划、景观等综合审议，有望在容积率等建筑监管放宽的同时，把对相关小区及周边地区的负面影响降至最低。”
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