[再谈全租]“年底逆全租高峰”专家预测也落空…首尔多处最大小区租金反弹

by Im Onyu

Published 08 Dec.2023 06:00(KST)

Updated 08 Dec.2023 10:35(KST)

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对25个自治区最大小区公寓全数调查
21个自治区11月全租价格较5月上涨
“因偏好全租，押金无法返还忧虑几乎消除”

对首尔各自治区内规模最大的25个小区进行调查发现，其中21个小区（84%）的全租价格较6个月前上涨。首尔公寓租赁市场走势与专家此前预测的“年末逆全租高峰”相反，正重回正常轨道。虽然尚未恢复到2年前的高点水平，但全租占比提高、价格上升趋势明显，被认为已在很大程度上缓解了押金无法返还的恐慌。

图片由联合通讯社提供

最大小区25处中有21处全租价格触底回升……推翻“年末逆全租高峰”预期

8日，《亚洲经济》按首尔各自治区筛选出户数最多的25个公寓小区，对其全租价格进行调查的结果显示，与半年前的5月相比，11月价格上涨的地区共有21处。除江东区、衿川区、铜雀区、阳川区外，江南区、江北区、江西区、冠岳区、广津区、九老区、芦原区、道峰区、东大门区、麻浦区、西大门区、瑞草区、城东区、城北区、松坡区、永登浦区、龙山区、恩平区、钟路区、中浪区、中区均属此列。本次调查以5月为基准，选取各区户数最多、国民型户型专用面积84平方米（芦原区为59平方米）、以及当月最高成交价为标准。

去年5月是首尔公寓租赁市场逆全租正式显现的时间点，全租价格大幅下跌，租客对押金无法返还的忧虑极大。实际当时《亚洲经济》的调查结果显示，各自治区最大小区25处中，有21处的全租价格较2年前下跌。专家们也纷纷表示：“由于2021年末全租价格已触顶，从结构上看，今年年底必然会迎来逆全租高峰”，这类预测接连不断，令租客陷入恐慌。

但市场走势却与上述预期不同。此前转向月租、半全半月租的租客又重新回到全租市场，使得首尔租赁市场中全租占比升至61%。价格也出现回升，在一定程度上缓解了押金无法返还的担忧。

从各区来看，麻浦区南加佐洞DMC Parkview Xi小区的全租价格从5月的7.51亿韩元上涨到11月的8.3亿韩元，上涨了1.8亿韩元。瑞草区盘浦洞Banpo Xi小区则从14.5亿韩元涨到16.275亿韩元，上涨1.775亿韩元。除此之外，龙山区二村洞Hangaram从8.25亿韩元涨到10亿韩元，上涨1.75亿韩元；钟路区弘巴洞Kyunghee Palace Xi 2단지从10亿韩元涨到11.5亿韩元，上涨1.5亿韩元；城东区杏堂洞Haengdang Daerim从6.1亿韩元涨到7.2亿韩元，上涨1.1亿韩元。

除各自治区内最大小区之外，江南圈热门小区的全租涨幅更大。以江南区道谷洞Dogok Rexle 84平方米户型为例，上月25日成交价为15亿韩元，较5月的12亿韩元上涨了3亿韩元。

Zipbang大数据实验室室长Ham Youngjin表示：“近期由于买卖价格下调，全租价格比率有所上升，但每月全租成交量超过1万件，加之加入保证保险的案例也在增加，逆全租风险已大幅降低。”

有观点认为，曾引发全租市场混乱的新租赁法正在逐步落地生效，因此类似的逆全租风险在今后一段时间内难以重演。