美国商业地产遭遇低迷：“逾期地狱”

美国银行的商业房地产贷款逾期规模创下近10年来新高。由于高利率基调持续时间延长，以及新冠疫情（全球大流行）之后居家办公扩散等因素导致商业房地产不景气持续，贷款逾期规模预计还将进一步扩大。

根据9日（当地时间）金融信息公司BankRegData的数据，今年第三季度美国银行业对商业房地产的贷款逾期余额较上一季度增加40亿美元（30%），达到177亿美元（约23.34万亿韩元）。这是近10年来的最高水平，与一年前相比，贷款逾期余额猛增了整整100亿美元。

市场对逾期率上升的担忧也在加剧。Ellington Management Group商业房地产部门负责人Leo Hwang表示：“更多的价格下跌正在到来”，“商业房地产贷款正在变成不良资产，逾期率今后还会继续上升。”第三季度商业房地产到期贷款的逾期率约为1.5%。

商业房地产逾期状况急剧恶化，是因为疫情之后企业居家办公普及、办公楼空置率不断走高，再加上紧缩政策长期化和经济放缓的影响，使商业房地产景气恶化到极点。根据全美经济研究所（NBER）的数据，由于居家办公常态化导致需求骤减，纽约办公楼价格预计到2029年将下跌约40%。

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美国共享办公企业WeWork的倒下也在加大商业房地产贷款的不良风险。BankRegData统计的第三季度贷款逾期规模尚未反映WeWork破产的影响。由于严重资金短缺等经营恶化，WeWork于本月6日根据破产法第11章（Chapter 11）申请破产保护，一旦正式进入破产程序，便可单方面终止数十份租赁合同。如果WeWork承租的物业一口气涌入市场，价格下跌和不良贷款激增将难以避免。

受此影响，近期富国银行（Wells Fargo）表示，随着WeWork破产，违约风险正在加大，并将位于下曼哈顿一栋中型写字楼的2050万美元贷款计提为坏账准备。富国银行的商业房地产贷款逾期余额截至第三季度末为34亿美元，较一年前（4亿美元）暴增750%。富国银行是美国境内商业房地产贷款规模最大的银行，截至第三季度末，其商业房地产贷款余额高达700亿美元。

总部位于匹兹堡的地区性银行PNC的逾期余额截至第三季度末达到7.23亿美元，较上一季度激增逾一倍。PNC首席财务官（CFO）Rob Reilly警告称：“正如预期，商业房地产部门的压力正在变为现实。”美国银行业持有约60%的商业房地产贷款，其中60%至70%集中在资产规模低于1000亿美元的地区性银行。

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专家认为，商业房地产危机将会长期化。2008年全球金融危机后暴跌的商业房地产价值，花了6年时间才得以恢复。全球信用评级机构穆迪（Moody’s）商业房地产经济分析负责人Kevin Fagan警告称：“（贷款逾期规模）的上升趋势至少可能持续12个月以上”，“未来将迎来巨大的痛苦。”

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