首尔公寓成交量时隔9个月下滑…房价站上十字路口

by Im Onyu

Published 31 Aug.2023 06:00(KST)

7月成交量2571件…较6月减少279件
抛售房源消化后报价上升，受金融波动性影响
专家称“预判趋势变化为时尚早…需继续观察走势”

首尔公寓买卖成交量连续9个月增加的势头被打断。分析认为，在优质急售房源被消化、要价大幅抬升以及金融不确定性加大的背景下，买方需求趋于观望。但也有观点指出，目前正值夏季传统淡季，且部分地区成交量仍在增加，现在就将其视为房价下跌信号还为时过早。

31日据首尔不动产信息广场统计，7月首尔公寓买卖成交量共3571套，比6月的3850套减少279套，降幅7.25%。成交量环比减少尚属9个月来首次。由于已过公寓交易申报期限30日，成交量几乎不会再发生变化。

首尔公寓成交量在去年10月因美国加息引发严重“交易断崖”（559套）后，此后一直维持增长势头。今年1月在大规模房地产监管放宽政策公布后，成交量突破1000套，2月突破2000套，4月进入3000套区间，6月超过3800套，原本预计7月有望冲上4000套，但最终未能超越上月水平，出现回落。麻浦区、城东区、西大门区等部分地区仍保持增势，但中浪区、江北区、江西区等基础设施或利好开发相对不足、以中低价公寓为主的区域，成交量降幅较大。

首尔成交量增势放缓，被认为主要是因为优质急售房源消化之后，卖方要价快速上调。要价的急剧上涨可从典型大型小区的近期实际成交价走势中得到印证。以首尔松坡区可乐洞Helio City专用面积84.98㎡为例，去年11月成交价一度跌至16.6亿韩元，上月则升至20.4亿韩元，比当时高出3.8亿韩元。首尔麻浦区阿峴洞Mapo Raemian Prugio 84.89㎡，从去年12月的16.2亿韩元涨至今年8月的18.5亿韩元，半年间上涨2.3亿韩元。首尔江北区弥阿洞“梦想之林Harrington Place”84.67㎡的实际成交价则从今年3月的7.3亿韩元升至8月的8.79亿韩元，上涨1.49亿韩元。

此前趋于平稳的贷款利率再次转为上行等金融不安因素，也是在让买家犹豫的原因之一。以28日为准，KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行、NH农协等五大商业银行的住房抵押贷款浮动利率为4.05%至6.956%，上限正逼近7%。Zigbang大数据实验室室长Ham Youngjin表示：“在急售房源消化之后，购房者的价格负担加重，加之对利率波动的不确定性上升，似乎共同导致了交易放缓。”

不过，他指出，仅凭7月一个月的成交量，还不足以认定此前回暖的房地产市场趋势已经扭转，或据此预测房价即将下跌。Ham室长表示：“夏季本身就属于季节性淡季，即便如此，今年7月成交量虽环比减少，但仍是一年前（644套）的5倍以上，因此还需要观察秋季的走势。”