“立刻拿出7亿从哪来”……倒挂租金危机蔓延至公寓
5月首尔全租成交价分析：江南、木洞等地较最高点下跌超5亿 韩专家称“下半年或迎来逆全租危机高峰”
有观点担忧，目前席卷首尔多户住宅、公寓式办公楼等非公寓住宅的“逆全租”危机，可能在下半年大规模扩散到公寓市场。由于全租价格在2021年末触及高点，随着当时签订的合同在今年年底集中到期，可能引发大规模押金无法返还的风波。首尔全境已经不断出现比两年前全租价低逾5亿韩元的成交案例。
盘浦 Acro River Park主力户型全租价从23亿跌至15.5亿韩元
根据《亚洲经济》对5月首尔主要公寓全租实际成交价的分析结果显示，与2021~2022年刷新纪录的最高价相比，差额高达7亿韩元以上的合同正在不断出现。
先看以“江南三区”为中心的情况。江南区开浦洞“DH Honor Hills”专用面积84平方米户型在本月1日以12.5亿韩元签订了全租合同。与2021年9月创下的最高价18.5亿韩元相比，价格低了6亿韩元。在加息导致“避租”现象加剧的情况下，由于附近“Gaepo Xi Residence”入住房源增加，部分房东难以找到承租人，只能下调全租价格。
松坡区蚕室洞“Trizium”84平方米户型同样在当天以9.8亿韩元成交，而2021年10月的成交价为14.8亿韩元，价格下跌了5亿韩元。
此外，瑞草区盘浦洞“Acro River Park”84平方米户型在本月8日以15.5亿韩元续签了全租合同。与去年5月的23亿韩元相比，价格下跌了7.5亿韩元。
逆全租迹象从江南三区蔓延至首尔全境……木洞也难以幸免
市场上通常将全租价格下跌、导致房东难以返还押金的情况称为“逆全租”。目前这种逆全租的迹象，已经不仅局限于江南三区，而是扩散到整个首尔。
麻浦区盐里洞“Mapo Prestige Xi”114平方米户型在本月1日以12.5亿韩元签订了全租合同。与去年6月的20亿韩元相比，价格削减了7.5亿韩元。
钟路区平洞“Kyunghee Palace Xi”三小区84平方米户型同日以9亿韩元成交，而2021年10月的成交价为14亿韩元，价差高达5亿韩元。
在因学区而全租需求旺盛的阳川区木洞情况也类似。本月9日，“新市街七小区”以9.5亿韩元签订了全租合同，与2021年12月创下的最高价14亿韩元相比，低了4.5亿韩元。木洞一家房地产中介事务所相关人士表示：“现在能勉强找到承租人就已经算是幸运了，有房东在合同到期后三个多月都没能找到新承租人，只能每次支付数百万韩元的全租退房资金贷款利息。”
专家：“公寓逆全租高峰在今年底……应调整DSR为房东打开退路”
更大的问题在于，“公寓逆全租高峰”尚未到来。专家指出，今年下半年可能会集中出现大量押金无法返还的案例。Connected Ground代表Chae Sangwook表示：“目前主要问题是多户住宅的逆全租，但公寓市场的逆全租也会愈演愈烈。由于去年年底全租价格触及高点，从结构上看，今年年底必然会成为逆全租的高峰期。”
KB国民银行首席专家委员Park Wongap也表示：“2021年很多地区的全租价格都创下高点，如今在高利率冲击下，全租价格下跌，房东的议价地位已经跌至弱势一方。逆全租危机将成为今年房地产市场的一大变量。”
也有声音认为，应在逆全租危机高峰到来前，为稳定全租市场给房东预留退路。房地产R114研究组组长Yoon Jihae表示：“由于总负债本金和利息偿还比率被限制在40%，住房租赁经营者受制于监管，无力返还押金。流动性被阻断，导致部分人根本拿不出押金，因此有必要上调这一比例。”
还有观点认为，从根本上应废除全租制度本身。Chae代表表示：“全租是民间制度，政府不应通过提供担保来加以助推。应大幅下调全租保证保险的承保上限，让这一制度在市场中自然消亡。”
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