全租诈骗引发“全租恐惧症”…下半年“倒挂全租”危机加剧隐忧

由于房地产景气低迷，担忧今年下半年可能正式爆发“逆传货美”大乱的声音日益高涨。尤其是最近全国各地接连发生的全租诈骗案件，导致承租人回避全租的所谓“全租恐惧症”现象愈演愈烈，更是火上浇油。

截至28日，据金融业界统计，主要商业银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行）在今年一季度末的全租退房资金贷款余额为14.8738万亿韩元，较去年末余额增加约2.0%。

全租退房资金贷款是住房抵押贷款的一种，指为在承租人退房时返还保证金而发放的贷款。由于其目的是返还保证金，因此全租退房资金贷款余额的增加，意味着因全租价格下跌，房东在返还承租保证金方面遇到困难的逆传货美现象正在增多。

逆传货美大乱的征兆已在多处显现。根据法院登记信息广场的资料，今年一季度（1~3月）全国申请设立租赁权登记命令的件数达到8294件，同比增加约340%。租赁权登记是为了保护在全租期满后仍未从房东处拿回全租金的承租人的制度。租赁权登记数量增加，说明与全租金未返还相关的纠纷正在增多。

问题在于，这种逆传货美现象从今年下半年起有可能正式加剧。根据韩国房地产院的数据，以2021年6月为基准（100），全国综合住宅全租价格指数在当年12月升至103.2，次年1月升至103.3。此后横盘一段时间的全租价格指数自去年下半年开始下跌，上月已降至92.4。考虑到全租租赁合同通常以2年为单位签订，可以解读为，自住房价格和全租价格在2021年6月达到顶点之后，这一时点签订的全租房源可能会在今年下半年集中暴露问题。

尤其是最近全国多地发生的全租诈骗事件，使得承租人回避全租，舆论担心这一现象将进一步加深。在全租价格下跌的背景下，对保证金无法返还的警惕心理增强，承租人转而选择月租等方式，由此引发的连锁反应可能进一步扩大。今年以来，全租资金贷款余额已减少约6.6万亿韩元。

Gang Minseok KB金融经济研究所不动产团队长表示：“在逆传货美不断扩大的情况下，接二连三的全租诈骗事件令承租人心理冻结，与全租相关的恶性循环正在反复出现”，“预计从下半年起，与全租金未返还相关的议题有很大可能进一步扩散”。

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部分观点认为，为了让逆传货美问题实现软着陆，有必要进一步放宽贷款监管。此前，政府已取消对投机地区和投机过热地区内价格超过15亿韩元公寓适用的保证金返还贷款限额，转而适用抵押认定比率（LTV）上限等，放宽了全租退房贷款相关监管。金融业界一位相关人士表示：“目前剩下的只有放宽总债务本息偿还比率（DSR）监管这一选项，但考虑到各种副作用，这并不是一个容易的选择。”

图片由联合通讯社提供

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