房地产引发银行危机要来了吗？美国办公楼空置率创历史新高

by Kwon Haeyoung

Published 25 Apr.2023 10:26(KST)

一季度办公楼空置率达13%
超过2008年金融危机水平

美国办公楼空置率已超过2008年全球金融危机时期的水平。市场担忧愈发加剧，认为显露出低迷迹象的商业地产市场，可能成为引发新一轮银行业危机的又一颗“引信”。

图片由联合通讯社提供

美国日报《华尔街日报》24日（当地时间）援引市场调研机构科斯塔集团的数据报道称，今年一季度美国办公楼空置率达到12.9%。

这一水平高于2008年金融危机时期的空置率，也是科斯塔集团自2000年开始统计以来的最高值。受新冠疫情后居家办公增多以及电子商务活跃的影响，办公楼和商铺的需求有所下降。尤其是，职场人士人均占用的办公面积较2015年减少了12%。

在需求下滑的同时，自去年以来持续的高强度紧缩基调叠加影响，美国商业地产价格连日走低。根据房地产调研机构绿街的统计，自去年年初以来，办公楼价格下跌了25%，购物中心价格下降了19%。若与2016年相比，购物中心价格暴跌44%，几乎“腰斩”。

数据中心、仓库等部分商业地产的需求依然稳健，但在整个商业地产中只占一小部分。办公楼、零售门店等大多数商业地产资产中，相当一部分面临“塌方”风险。预计在租约到期后，各企业将缩减办公空间。瑞银集团（UBS AG）预测，美国零售门店在未来5年内将有5万家关闭。

房地产低迷的余波预计将对银行业造成冲击，尤其是近期银行业危机的导火索——中小型银行，所受打击将更为严重。

对于商业地产所有者而言，高利率和空置率上升推高了贷款成本，再加上房价下跌以及硅谷银行（SVB）倒闭的余波，新获贷款愈发困难。这可能演变为商业地产贷款的不良化，并进一步扩散为对相关贷款敞口比例较高银行的系统性冲击。目前，小型银行掌握着全部商业地产贷款中40%的份额。

商业地产贷款不良正在逐步成为现实。美国第四大银行富国银行今年一季度的商业地产不良贷款规模较一年前增加了近50%。美国今年到期的商业地产贷款总规模约为4500亿美元。

州街银行（State Street）首席执行官（CEO）Ron O’Hanley表示：“在商业地产中，尤其是办公楼最令人担忧。从等级来看，A级物业即便租金下跌也还能支撑，但B级、C级物业将面临严重问题。”

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。