小额承租人保证金受保护…一旦上调全租金优惠恐动摇
随着“仁川建筑王”全租诈骗受害者接连选择极端方式，全租诈骗已成为严重的社会问题。
政府今年2月曾通过扩大享有最优先清偿权的小额承租人范围和保护金额来着手保护全租诈骗受害者，但由于以建筑物设定根抵押权的日期作为判断小额承租人的标准，也存在无法适用扩大保护的案例。
根据22日《住宅租赁保护法》，小额承租人即使所租住房被拍卖，也可以获得一定金额的最优先清偿金。所谓最优先清偿金，是指当所承租的住房被拍卖或变卖时，承租人就保证金中的一定数额，相对于其他担保物权人享有优先受偿的权利。
此前，随着因全租诈骗导致承租人无法全额取回保证金的案例激增，政府扩大了小额承租人范围并提高了保护金额。法务部和国土交通部于今年2月通过了《住宅租赁保护法》部分修正法律案及其施行令部分修正案。
小额承租人的范围一律上调1500万韩元，最优先清偿金额也一律提高500万韩元。小额承租人标准为：首尔地区保证金1.65亿韩元；过度集中抑制区域（仁川江华郡、瓮津郡等除外的仁川、富川、水原、果川等）、世宗、龙仁、华城、金浦为1.45亿韩元；广域市、安山、光州、坡州、利川、平泽为8500万韩元；其他地区为7500万韩元。
即便被认定为小额承租人，也不能获得保证金的全额保护。当承租人保证金中的一定金额超过住房价格二分之一时，仅对相当于住房价格二分之一的金额享有优先受偿权。
可作为小额承租人获得最优先清偿的上限为：首尔不超过5500万韩元，仁川等过度集中抑制区域不超过4800万韩元，其他广域市等不超过2800万韩元，其余地区不超过2500万韩元。仁川弥邱忽区属于过度集中抑制区域，最优先清偿金额最高为4800万韩元。
也存在无法适用上调后最优先清偿标准的情况，因为要根据建筑物根抵押权的设定日期来判断是否属于小额承租人。近期与“仁川建筑王”全租诈骗事件相关而身亡的第三位受害者A某就属于此类情况。以2017年标准，小额承租人保证金标准为8000万韩元，而A某在已有优先顺位根抵押的状态下，于2019年以保证金7200万韩元签订全租合同，并在2021年以9000万韩元续约，因而未被认定为小额承租人。
不过，专家指出，应当慎重对待将小额承租人范围溯及适用的方案。律师 Eom Jeongsuk 表示：“最优先清偿问题与根抵押权人和承租人的利害关系直接相连，因为是比银行更晚进入的承租人先拿到钱。”她解释称：“其实小额承租人制度属于一种恩惠性法律领域，是基于其被视为社会弱势群体而给予保护。虽然对全租诈骗受害者深感惋惜，但法律不可能保护到一切。”
律师 Eom 还解释称，小额承租人溯及适用可能损害法律安定性。她表示：“如果立法者进行溯及立法，法律安定性就会下降，并且有可能被滥用，因此对溯及立法必须极为慎重。”她还称：“从公平性问题来看，仅保护这一部分人的事后立法也并不适当。”
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