“又贵又挤的办公室”促初创逃离江南空置率创近2年9个月新高

Published 19 Apr.2023 06:00(KST)

Updated 19 Apr.2023 09:32(KST)

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去年此前一直呈下降趋势的首尔A级写字楼空置率，最近已连续两个季度上升。业内分析认为，在急剧加息的影响下租金负担大幅增加，加之经济前景转差的预期升温，信息技术和初创企业的租赁需求减少，是导致这一局面的主要原因。

根据19日库什曼韦克菲尔德（Cushman & Wakefield，以下简称“库什曼”）发布的办公楼市场报告，今年一季度首尔A级写字楼平均空置率为2.6%，较上一季度上升0.2个百分点。这是继去年四季度之后连续两个季度上升，也是自2022年一季度（3.5%）以来时隔一年录得的最高水平。

首尔A级写字楼空置率自两年前的2021年一季度（9.4%）起一直呈持续下降态势。同年四季度降至5.2%，环比下降4.2个百分点；此后到了去年，空置率在3.5%→3.0%→2.2%的轨迹上连续三个季度下行，创下前所未有的低位。

曾拉动空置率下行的江南·汝矣岛…如今反而带动上行

推动上述空置率下行的，是江南片区和汝矣岛片区人气的不断提升。江南片区A级写字楼平均空置率在2021年一季度为6.5%，处于相对较高水平，但随后一路下行，同年四季度降至0.6%。去年一季度更是降至0.4%，创历史新低，此后一直维持在1%出头的水平。汝矣岛片区在2021年一季度空置率为14.4%，是首尔主要区域中最高的，但同年四季度已降至7.3%，几乎减半。去年二、三季度同样录得1.5%的历史最低水平。

然而近期江南片区的空置率又开始回升。今年一季度江南片区平均空置率为1.9%，较上一季度大幅上升0.7个百分点，逼近2%区间。这是自2021年二季度（4.6%）以来时隔2年9个月录得的最高值。

首尔市中心一带建筑全景 [照片=亚洲经济数据库提供]

空置面积如此增加，被认为主要是因为经济恶化预期升温。商用不动产数据专业企业Rsquare在今年年初面向由市场专家构成的89名公司员工进行问卷调查的结果显示，在认为办公楼租赁市场恶化将导致空置增加的专家当中，93.1%将“经济放缓导致企业业绩下滑”列为原因。由于急剧加息，今年办公楼租金也被普遍看涨，而企业被认为难以承受这部分成本。

从区域来看，“江南片区（25.8%）”被认为是办公楼租赁市场最可能承压的区域。由于该区域聚集了大量信息技术企业和初创公司，舆论认为其业绩恶化可能导致租赁需求减少。事实上，在原本是信息技术行业传统根据地的江南片区，近期选择“出走江南”的企业正在增多。其后依次是“麻谷”“都心片区（中央商务区，Central Business District）”“板桥·盆唐”“汝矣岛国（汝矣岛商务区，Yeouido Business District）”，所占比重分别为23.6%、16.9%、14.6%、12.4%。

“因为实在太受欢迎”……“出走江南”现象的悖论

企业之所以选择“出走江南”，从某种意义上说正是因为江南办公楼依旧十分抢手。江南租金大幅上涨的同时，空置减少，导致很难找到符合需求面积的办公空间。根据库什曼的统计，去年首尔办公楼平均租金涨幅为7.3%。与前一年同期1.6%的涨幅相比，涨幅扩大了4.5倍以上。

近期包括金融科技在内的信息技术企业的办公需求正呈现向汝矣岛集中的态势。根据Rsquare的数据，最近金融科技企业Raon Secure在汝矣岛Park One 1号塔承租了两层办公楼层。金融科技企业将总部从德黑兰路迁往汝矣岛的情况并不常见，但由于汝矣岛相比江南租金压力更小、可选择的办公空间更多，加之金融机构对安全产业的需求上升，汝矣岛因此人气攀升。

过去一两年间，出于类似原因迁往汝矣岛的金融科技企业不断增加。2021年，金融科技企业Lendit迁入汝矣岛Post Tower，8 Percent和Honest Fund也将“巢穴”搬到了汝矣岛。开发Bank Salad的Rainist也曾承租汝矣岛Park One 1号塔，信息技术安全企业Penta Security则入驻了汝矣岛Saewoo大楼。

尤其是在Park One 2号塔，承租面积超过1000坪（约3305平方米）的大型信息技术租户众多，其中具有代表性的包括Kakao Bank、Kraft Technologies、Nexus Community等。