克服“全租消失”危机…转向月租的租客又回来了
3月首尔公寓全租占比62.6%
高利率冲击下去年12月跌至40%区间
全租房源较一个月前减少10%
在高利率时代经历“消亡”危机的全租市场重新复苏。迎来春季搬家旺季的3月，首尔公寓租赁市场中，全租占比时隔7个月再次超过60%。因利息负担被迫转投月租市场的承租人，在出现“逆全租”导致全租价格下跌后，又开始回归全租市场。
13日，《亚洲经济》对首尔不动产信息广场进行分析的结果显示，3月首尔公寓全租与月租合同共计1.8359万件，其中全租为1.1499万件，占比62.6%。首尔公寓月度全租占比重回60%以上，是继去年8月（60.4%）之后时隔7个月再度出现。在此前美国加息余波下，全租贷款利息负担大幅增加，去年12月全租占比一度降至48%。因此一度出现舆论认为，在其他国家难以见到的全租制度或将“走向消亡”的预测。
然而，随着租赁需求集中涌向月租，月租价格飙升，而找不到全租承租人的房东纷纷下调全租价格，自今年1月起全租占比开始逐步回升。近期在韩国银行维持基准利率不变之后，全租贷款利率下调，也对全租需求的恢复产生了影响。由此，全租占比在今年1月为55.2%、2月为56.3%、3月升至62.6%，截至4月目前已达到66.9%。
寻找全租房源的人增多后，市场上挂牌房源也明显减少。根据房地产大数据企业“Apartment实成交价”的统计，截至12日，首尔公寓全租房源为4.3349万件，较一个月前的4.8159万件减少了准确的10.0%。从各地区来看，城北区减少23.9%，跌幅最大；麻浦区减少22.1%，铜雀区减少19.8%，松坡区减少19.2%，江西区减少16.4%，广津区减少16.2%，钟路区减少15.8%，阳川区减少15.2%。
随着全租需求回流租赁市场，尽管价格仍然偏弱，但也出现了“已经触底”的分析。根据韩国不动产院数据，4月第一周首尔公寓全租价格跌幅为0.24%，已连续11周跌幅收窄。实际上，在因新建住房供应导致全租价格大幅下跌的麻浦区、铜雀区一带，近期也出现了较前一笔成交价更高的实际成交案例。2月开始交房的铜雀区黑石洞“黑石River Park Xi”59.76㎡户型在本月2日以6亿韩元签订全租合同，高于上月30日的5.7亿韩元，涨了3000万韩元。因“Mapo The Class”入住导致全租价格大跌的麻浦区阿峴洞“Mapo Raemian Prugio”小区中，一套84.59㎡户型在本月8日以8亿韩元成交，高于上月14日和21日的7.7亿韩元、7.5亿韩元。
不过，集中在江南地区的新入住房源仍是一个变量。今年首尔共有38个小区、3.3338万户新房入市，其中有9037户（占27%）集中在江南地区。
房地产R114首席研究员Baek Saerom表示：“首尔全租市场在春季搬家旺季，学区需求与换房需求涌入，以低价急售房源为主的成交有所增加。今后利率大概率将在一个可预测的区间内波动，除短期内入住房源激增的部分地区外，价格跌幅收窄的走势将会延续。”
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