房价暴跌叠加放松管制 过去3个月“差价投资”夺冠
特例住房长期贷款全面启动 或将进一步推高松岛成交量
专家：“这是消化急售房源过程……市场短期内难以扭转”
仁川延寿区松岛洞在最近3个月里被评为全国公寓“差价投资”（带全租的买卖）最多的地区。在近期房地产调控放松的氛围下，去年大幅下跌的松岛洞公寓在1月的成交量较前一个月几乎翻倍。不过专家表示，目前只是以急售房源为中心的“库存消化过程”，短期内难以由此判断市场已经反转。
7日据国土交通部实价公开系统显示，仁川延寿区松岛洞1月公寓成交量为212套。比前一个月、即去年12月松岛公寓成交量（121套）增加了91套。该地区2月成交量目前为294套，考虑到尚未到达实价登记基准日30日的交易将陆续登记，预计2月成交量还将进一步增加。
成交量增加的首要原因被认为是通过全租杠杆购入公寓的“差价投资”增加。通常房价下跌时，买卖价与全租金之间的差价会缩小，而去年松岛公寓价格大幅走低正是背景之一。根据韩国不动产院数据，去年全国公寓价格下跌7.22%，而仁川延寿区公寓价格跌幅则超过其2倍，暴跌15.1%。
在房价急跌、房地产调控放松的情况下，针对该地区的差价投资需求随之增加。实际上，最近3个月全国范围内公寓差价投资最多的地区就是松岛。Yang Jiyeong R&C研究所基于房地产大数据企业“Asil”的资料，对最近3个月按邑面洞划分的差价投资买卖交易增多地区进行分析的结果显示，仁川延寿区松岛洞的差价投资交易为12件，位居首位。
随着该地区急售房源开始成交，实价也呈现触底回升的态势。松岛The Sharp First Park F13-1BL专用面积84平方米房源于2月7日以8.5亿韩元成交，比去年12月的7.6亿韩元上涨9000万韩元。1月26日一度跌至6.9亿韩元的松岛Global Park Verdium专用84平方米房源，也在2月22日以8.2亿韩元成交，约一个月内上涨了1.3亿韩元。韩国不动产院数据显示，截至上月27日，仁川延寿区房价跌幅为0.15%，较前一周（0.21%）跌幅有所收窄，呈逐步修复趋势。
在松岛新都市经营一家房地产中介的A某表示：“认为房价已经见底的人咨询增多，前后到1月底为止，大部分急售房源已经消化，之后叫价一直在往上走”，“短短一两个月前还挂在8亿韩元区间的房源，业主要么撤回，要么改口说要以10亿韩元出售的情况也开始出现”。
尤其是自上月起正式运行的“特别住房按揭贷款”被认为将进一步推高松岛今后的成交量。政府自1月30日起推出了“特别住房按揭贷款”这一固定利率政策性按揭产品，面向价格在9亿韩元以下的住房，不审查收入即可按最低年利率3.25%贷款，最高额度为5亿韩元。由于价格大幅下跌，松岛公寓大部分小区都符合这一条件。
实际上，房地产R114对国土交通部实价资料分析结果显示，今年1月首都圈公寓买卖成交量为6647件（截至2月15日调查，按签约日统计），其中仁川成交1163件，自去年6月以来时隔7个月再次突破1000件。由于买卖合同中有5件中3件（62.8%）为价格在3亿韩元以上至9亿韩元以下的中低价公寓，因此分析认为，1月首都圈成交量激增主要是中低价公寓成交拉动所致。
不过专家指出，目前市场只是对跌幅过大的地区出现资金集中现象，难以视为整体市场反转。KB国民银行房地产首席专家委员Park Wongap表示：“就松岛而言，因其是去年跌幅较大的典型地区之一，在特别住房按揭贷款、差价投资等因素的作用下，似乎吸引了部分冒险型投资者的‘抄底买盘’”，“目前成交仍主要集中在暴跌地区的大型小区，要判断是否会发展成市场反转，还需要进一步观察”。
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