[未售房紧急诊断]②有原因的滞销房：要么太贵要么供应太多

Published 14 Feb.2023 06:00(KST)

Updated 14 Feb.2023 07:52(KST)

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首尔一年内滞销房从47户飙升至953户
整备项目公寓预售价5年内上涨逾70%
大邱·忠南·庆北·京畿占全国一半滞销房

[亚洲经济记者 Cha Wanyong] 尽管既有房价连日下跌，首尔和首都圈却仍在不断推出高售价新盘。卖方与买方之间的心理价位差距最终演变为新房滞销。在滞销房源不断累积的地方地区，自去年起既有预售项目的入住量也在集中释放。供应远超需求，最终在新盘预售阶段出现大量滞销。这就是在政府大幅放松房地产调控、试图引导市场稳定的情况下，滞销房仍持续累积的原因。

无视现实的高分售价接连沦为滞销

去年1月首尔滞销住房仅47户，到了12月则飙升至953户。首尔城北区“Jangwi Xi Radiant”、江东区“The Sharp Park Soleil”、中浪区“Riversen SK View Lotte Castle”、麻浦区“Mapo The Classy”、江北区“Hanwha Foreena Mia”“Cantavil Suyu Palace”等多个小区，预售价比周边市价每户高出约1亿至2亿韩元（按专用面积不同），这些高分售价新盘出现了大量滞销。上述项目中有几处自去年起多次进行无顺位认购，并以折扣价再推售，但目前仍有剩余滞销房源。

首都圈情况也类似。去年1月首都圈滞销住房为855户，12月则激增至7588户。以京畿道义王市内手洞“Indeokwon Xi SK View”、安阳市虎溪洞“Pyeongchon Doosan We’ve The Prime”等曾引发高分售价争议的小区为中心，大量出现滞销。今年1月在安阳市开盘的“Pyeongchon Centum First”认购成绩惨淡，平均竞争倍率仅为0.30比1。

这些出现滞销的项目大多有一个共同点，即为组合成员分配的新建公寓。由于普通预售价越高，组合成员的收益就越大，因此预售价被定得偏高。部分项目为规避预售价格上限制度，转为后销售模式，以此抬高预售价。但自去年以来，受利率上升和经济衰退等影响，公寓实际成交价大幅下跌，被指是导致滞销的原因之一。

事实上，住房城市保证公社（HUG）按首尔各自治区，对通过重建·再开发（整备事业）方式供应的78个民间公寓小区的年度平均预售价进行分析后发现，过去5年预售价大幅上涨。

以首尔江东区为例，Olympic Park Foreon最近开盘时，平均预售价达到每3.3平方米3832万韩元，比2017年的2244万韩元上涨了71%。首尔中区去年每3.3平方米平均预售价约为3500万韩元，较5年前的1995万韩元上涨了75.5%。在瑞草区，随着Raemian One Bailey于2021年启动认购，当年每3.3平方米平均预售价高达5652万韩元。

滞销房泛滥的地方又迎来“供应炸弹”

在地方，尤其是近年来供应量较大的部分地区，滞销房正在急剧增加。根据国土交通部按地区统计的滞销现况，大邱（1万3445户）、忠南（8509户）、庆北（7674户）、京畿（7588户）等地，占全国滞销房的一半以上。

以大邱为例，2016年新盘供应为6893户，2017年为2925户，而过去5年新盘供应则激增至8万5443户（2018年1万6013户、2019年1万9283户、2020年2万2599户、2021年1万8936户、2022年8612户）。大邱20年以上楼龄的公寓较多，这些老旧公寓在过去5年集中推进再开发，与供应集中释放、利率上调、经济下行等因素叠加，导致滞销房急剧增加。实际上，大邱每年适宜的供应规模约为1万2000户，而去年却有2万653户入市。