[独家]大宇建设担保过桥贷款违约

Published 06 Feb.2023 07:00(KST)

Updated 21 Jul.2023 13:38(KST)

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不再提供项目核心的责任竣工约定
蔚山商住两用综合体开发商所借过桥贷款被认定违约
若项目推进恐损失更大…在贷款阶段止损
“印证房地产开发项目形势不稳定”

[亚洲经济记者 Lim Jeong-su] 为“蔚山东区日山洞Prugio”住商综合体建设项目筹措资金而由项目公司借入的过桥贷款已被处理为违约（丧失期限利益：EOD）。这是因为原本承诺为本项目融资（项目融资，PF）贷款提供保交楼承诺的大宇建设，表示无法继续推进该项目并选择退出。信赖大宇建设而发放贷款的银团，在这起意料之外的违约面前陷入混乱。

6日，据投资银行（Investment Bank）业界消息，大宇建设近日向由多家金融公司组成的银团发送了加盖代表理事 Baek Jeong-wan 职章的“蔚山东区日山洞住商综合体新建项目”相关公文。该公文内容包括：“与项目融资贷款相关的业务，在施工承包合同中被规定为‘协助’事项，因此大宇建设履行保交楼义务并非法律强制事项。”也就是说，在将过桥贷款转换为本项目融资贷款的过程中，大宇建设既不会提供，也不会履行施工单位以往惯例性提供的保交楼承诺。

大宇建设作为施工单位参与项目时，曾为次级过桥贷款440亿韩元提供连带保证，目前已用自有资金将该部分偿还完毕。项目现场计划通过公开拍卖处置。即使在其提供担保的贷款中发生损失，大宇建设也不打算继续推进承包工程。从其立场看，与其在既有的工程款等条件下继续推进项目、从而进一步扩大亏损，不如在现有贷款上承受部分损失并尽早抽身。也就是说，在预期会出现亏损的施工项目进入本项目融资阶段之前，提前“止损”出局。大宇建设相关人士表示：“在清理该项目现场的过程中产生的损失，已在去年第四季度业绩中预先反映”，“今年不会因这笔交易产生额外损失。”

相关业界人士称，大型建筑公司在签订承包合同后不履行保交楼义务，在业内惯例上是极为罕见的案例。一位投资银行业界人士表示：“大宇建设对该项目现场的过桥贷款实施了蓄意违约，导致项目无法再继续推进。”该人士指出：“工程造价持续上涨，而房地产景气恶化又加大了销售价格下调的压力”，“大宇建设认为该项目不具有商业可行性，便以保交楼义务不具法律强制性为借口，从项目中抽身。”

信赖大宇建设保交楼承诺而参与优先级过桥贷款的金融公司，面对突如其来的违约显得十分慌乱。既有贷款银团包括 Yuanta证券（200亿韩元）、Woori金融资本（100亿韩元）、iPartners资产运用（80亿韩元）等。将大宇建设提供保证的次级贷款440亿韩元与股权（Equity）100亿韩元合计，用于取得土地的过桥贷款总规模达到1000亿韩元。

推进本项目融资的证券公司和银团同样陷入进退两难的局面。业界人士表示：“以大宇建设的保交楼承诺为基础，原本已为规模在1500亿至2000亿韩元之间的本项目融资募集好了全部投资者，相当多金融公司也已完成内部审批”，“大宇建设突然回避保交楼义务，使本项目融资计划化为泡影，既有贷款也全部变成不良资产。”

一位投资银行业界人士表示：“从未见过位列国内前十的大型建筑公司，单方面中止其提供保证的承包项目并故意制造违约的案例”，“这从侧面印证了房地产开发项目的形势有多么不稳定。”该人士还说：“截至去年12月底，全国未售出住房多达6.8万户”，“连与大型建筑公司签订承包合同的项目现场都开始出现不良，金融公司担心类似案例会扩散，普遍感到忧心忡忡。”

另一方面，该项目是在蔚山广域市东区日山洞建设共644户住商综合体公寓的开发项目。大宇建设在签订承包合同时，计划以其公寓品牌“Prugio”冠名，并推进本项目融资和销售。

*什么是过桥贷款？

过桥贷款是指开发商在尚未取得公寓等建设项目的行政许可之前，为了先行取得项目用地（土地）而借入的资金。当从地方自治团体等政府机构获得项目批准、项目推进已基本确定后，便通过本项目融资和销售等方式正式开展项目。由于这种贷款起到为项目“搭桥”的作用，因此被称为过桥贷款。据悉，截至去年年底，金融公司将大量贷款维持在过桥贷款状态并不断展期，或等待向本项目融资转换，此类贷款规模高达数十万亿韩元，金融监管当局正对此密切关注。