市场利率下行、REITs活跃 REITs股吸引力提升

[亚洲经济 记者 Lee Minji] 尽管当前利率水平仍然较高，但市场利率自去年年底触顶后已转为下行。在利率和韩元兑美元汇率走低等因素带动下，1月期间股市出现反弹，能够稳定创造现金流的“收益型资产”也愈发受到关注。市场专家表示，随着利率敏感度下降以及政府活跃市场对策效果可期，有必要更多关注房地产投资信托基金（REITs）。

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根据1日韩国交易所数据，KRX REITs TOP10指数自年初以来上涨3.07%。同期科斯皮指数从2236.40点升至2449.80点，涨幅为9.54%。考虑到这一点，与其他板块相比，REITs相关指数涨幅相对有限。在此期间，外国投资者关注到美国联邦储备制度理事会（Federal Reserve）的加息中止可能性以及韩国股票的低估价值，集中买入以半导体和二次电池为主的科斯皮大盘股。同期，受降息预期提振，REITs股价虽也小幅走高，但在急涨行情中相对被边缘化。

不过，专家认为REITs股票的投资吸引力有望提升，最关键的一点在于利率下行趋势正日益巩固。去年10月，KRX REITs TOP10指数在一个月内暴跌逾16%。这主要是由于中央银行实施高强度紧缩政策以及乐高乐园事件引发的利率担忧所致。实际上，NH All One REITs和乐天REITs被爆在再融资方面遇到困难，股价一度分别下跌逾35%和27%。

进入今年后，情况发生了变化。随着这些“重点关注”REITs解决了到期置换问题，加之市场利率呈现下行趋势，市场分析认为再融资（再贷款）忧虑已基本消除。作为机构投资者抵押贷款定价基准的金融债（AAA级）3年期收益率，去年10月一度飙升至5.3%，而近期已回落至3.8%左右。

Daishin证券研究员 Bae Sangyoung 表示：“虽然很难说利息成本节减金额在整体销售额中占比很大，但REITs的融资利率高点已经过去”，“如果市场利率下行趋势持续且不出现突发利空事件，那么优质资产的优先级贷款利率水平还有进一步下降的空间。”

从长期来看，政府发布的REITs改善方案也值得关注。上月初，政府为激活因房地产市场低迷而陷入困境的REITs市场，允许通过发行公司债务融资工具（Commercial Paper）进行资金筹措，并修改相关规定，使投资于房地产投资公司的间接投资REITs也能够实施超额分红。此外，政府还制定了制度改进方案，使海外已有而韩国国内尚不存在的“医疗健康护理REITs”有望得以设立。专家普遍认为，从拓宽REITs投资标的种类、畅通资金筹措渠道等方面来看，REITs的竞争力已得到提升。

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若正在考虑投资REITs，可以重点关注即便在经济衰退期也持有稳健写字楼资产的标的。关键在于，通过与通胀挂钩的租金等机制，相关资产能否持续稳定地产生可分配收益。Shinyoung证券研究员 Park Sera 表示：“需要重点考察的是现金流能否保持稳定。从各类资产的吸引力来看，依次为核心商务区（CBD）写字楼＞零售物业＞酒店＞物流中心”，“从股息收益率来看，NH All One REITs、E-REITs KOCREF等品种的水平相对较高。”

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