[书香一刻]投资成功记：《卖掉首尔，买下东京》

by Seo Miteum

Published 10 Jan.2023 08:00(KST)

有的句子本身就浓缩了整本书的内容，有的句子则能瞬间触及读者内心，与书建立连接。这里从书中摘录并介绍这些有意义的句子。——编者注

这里有一位从普通上班族变成每月领取800万韩元房租的楼宇业主的人。这本书的作者就是Baek Seung。秘诀在于“日本房地产”。2019年，正值韩国房地产处于陡峭上升行情时，作者卖掉了首尔的公寓，转而在东京买下一栋小楼，录得了10%的收益率。作者称，目前在日本，可以同时享受到全球最低水平的贷款利率、对外国投资者同样开放的银行贷款、前所未有的日元贬值现象，以及分散投资效应。作者以自身经验为基础，完成了一套日本房地产投资操作手册。从如何寻找房地产中介公司、实地勘察、银行申报与汇款、设立法人、签约到后续管理，详细介绍了取得不动产并获得月租收益的全流程。

PIR指数是Price to Income Ratio（房价收入比）的缩写，是表示住房价格相对于收入比例的指数。用拥有住房家庭的年收入来测算，在特定地区或国家购买一套住房需要多少时间。如果PIR为10，就意味着要把10年的年收入一分钱不花全部攒下来，才能买得起一套房。也就是说，数值越高，说明相较于当地居民的经济实力，房价被高估得越厉害。以2021年为基准查看全球PIR，香港为45.19，北京为41.70，新加坡为19.38，首尔为28.86，东京为15.40。再看与2016年相比2021年的PIR上涨幅度，香港上涨20%，北京上涨24%，首尔上涨73%，而东京则下跌了41%。尽管房地产价格持续上升，东京的PIR却反而下降了。这意味着，与其他城市相比，东京房地产价格相对于收入的涨幅更为缓慢。也就是说，目前居民仍有一定余力支撑现有房价。——摘自《第1章为什么是日本房地产？》

被称为“失去的20年”的日本房地产，如今究竟如何？泡沫破灭后长期没有上涨迹象的地价，开始逐渐蠢蠢欲动。东京、大阪等主要城市的地价自2013年起持续攀升。东京23区的公告地价自2013年以后平均每年上涨3%，而被称为“东京5区”的主要市中心——新宿区、涩谷区、港区、中央区、千代田区，每年平均上涨6%。关键在于，这并不是与7年前相比上涨了6%，而是“每年”都上涨6%。——摘自《第1章为什么是日本房地产？》

日本的房地产贷款一般可以贷到抵押物评估价的60%到80%，贷款利率在2%区间。相比韩国，可以借得更多，成本更低，相应地收益率提高，收益额也随之增加。也就是说，可以充分发挥杠杆效应。通过这种方式，在日本用同样的投资金额，可以期待比在韩国高得多的收益率。——摘自《第1章为什么是日本房地产？》