"2억대 빌라가 8억으로 껑충" 젊은 부부들 '몸테크' 중…4200가구 개발 기대에 들썩이는 이 동네

목동 빌라촌, 4200가구 개발 기대 '들썩'
도심복합사업 지구지정 이후 매수세 꾸준
용적률 완화시 분양가구 늘고 분담금 줄어
젊은 신혼부부 '몸테크'…안전마진 기대
국토부-서울시 갈등에 후속절차 지연 우려도

서울 양천구 목4동 빌라촌이 대규모 개발 기대감으로 들썩이고 있다. 이곳은 도심 공공주택 복합사업을 통해 4000여가구 규모 주거단지로 개발을 추진 중이다. 아직 사업 초기 단계지만 목동신시가지 단지와 가깝고 상대적으로 낮은 가격에 살 수 있는 빌라가 많아 매수세가 꾸준히 이어지는 분위기다. 사업 추진 전만 해도 2억원대에 거래되던 빌라는 최근 8억원에 팔리는 등 가격도 껑충 뛰었다.

14일 정비업계와 추진위원회에 따르면 목동 772-1 일대는 지난 9월 도심 공공주택 복합지구로 지정됐고, 내년 상반기 설계·시공 통합 공모를 앞두고 있다. 노후 빌라와 소형 아파트를 4209가구 아파트 단지로 개발하는 사업으로, 총사업비가 5조원대로 추산된다. 대상 면적이 19만317.7㎡에 달해 개발이 끝나면 목동신시가지 1~4단지와 이어지는 대규모 주거지역이 형성될 것으로 보인다.

목4동 A공인중개사무소 대표는 "9월에 지구지정이 이뤄진 뒤 빌라 매수 문의가 많았고 지금도 꾸준히 매수세가 있다"며 "이곳 주민들이 개발 기대가 큰 편이라 절차가 하나씩 진행될수록 가격이 오르고 있다"고 말했다.

사업지 내에 있는 태형그린빌라 58.14㎡(이하 전용면적)는 지난달 9일 8억원에 거래됐다. 지난해 9월 50.7㎡가 4억원, 11월 44.46㎡가 4억8700만원에 거래된 것을 고려하면 가격이 크게 올랐다. 다나네스트빌 54.24㎡도 지난달 10일 8억원에 팔리며 신고가를 썼다. 인근 공인중개사는 "도심복합사업 추진 전만 해도 2억원대였던 빌라들이 지금은 7억~8억원 수준"이라며 "요즘에는 가격 조정도 잘 안 된다"고 했다.

최근 서울 아파트값이 크게 오른 만큼 노후 빌라에 살며 재개발 이후 아파트 입주를 노리는 '몸테크'도 다시 주목받는 분위기다. 이 지역 바로 옆에 있는 목동3단지 64.98㎡의 경우 최근 실거래가격이 23억8000만원이다. 7억원대 빌라를 매수하고 추후 분담금을 내더라도 수억원의 차익을 기대할 수 있다는 계산이다. 추진위 관계자는 "절차를 진행하면서 집주인들을 만나보니 젊은 부부가 생각보다 많아 놀랐다"고 했다.

도심복합사업은 민간 정비사업이 어려운 노후 저층 주거지 등에 용적률 완화와 같은 혜택을 주고 공공기관이 개발을 주도하는 사업이다. 목4동은 당초 2021년 일부 지역이 모아타운 후보지로 선정됐지만 사업성 부족으로 지연되다가 2022년 사업지를 더 넓혀 도심복합사업으로 방향을 바꿨다.

정부가 주택공급에 박차를 가하고 있기 때문에 사업성이 더 좋아질 거란 기대감도 있다. 국토교통부는 지난 4월 공공주택 특별법 시행령을 개정해 도심복합사업의 용적률 완화 범위를 기존 1.2배에서 1.4배로 상향했다. 목4동의 경우 현재 1.2배를 기준으로 사업을 추진 중이지만 1.4배를 적용하게 되면 일반 분양이 400~600가구 늘면서 주민이 내야 할 분담금이 가구당 2억원 정도 내려갈 것으로 추진위는 보고 있다.

홍지선 국토교통부 장관이 지난달 29일 서울 종로구 정부서울청사에서 신규공공택지 주택공급 및 8.13후속대책 관련 발표를 하고 있다. 2026.10.29 조용준 기자

다만 국토부와 서울시 갈등으로 사업이 차질을 빚을 수 있다는 우려도 나온다. 도심복합사업은 국토부가 지구 지정을 맡지만 승인 권한은 서울시에 위임돼 있다. 이 때문에 국토부와 서울시는 그동안 사전기획협의체를 통해 사업 계획을 사전에 조율해왔는데 지난 6월 예정됐던 회의가 서울시 취소로 무산된 이후 열리지 않고 있다.

이에 따라 불광근린공원, 약수역 등 6개 지구가 후속 절차를 밟지 못하고 있다. 목4동도 당초 연내 설계·시공 통합 공모를 진행할 예정이었지만 내년 상반기로 3~4개월 정도 늦춰졌다. 서울시는 국토부가 일방적으로 용적률 범위를 1.4배로 완화하는 바람에 기반시설 등 주거환경에 미치는 영향을 추가로 검토하느라 사전기획협의체를 열지 못했다는 입장이다.

서울시 관계자는 "용적률을 1.4배로 높여 밀도가 과도하게 올라가면 단순히 사업 하나에 문제가 생기는 수준이 아니라 미래 세대에도 큰 부담을 주게 된다"며 "주민들 입장에서도 당장 사업성이 좋아질 순 있지만 향후 (아파트) 가치 측면에서 좋지 않을 수 있다"고 말했다. 추진위 관계자는 "인근 지역에 대한 일조권 등 영향이 있는 만큼 1.3배만 적용돼도 괜찮다는 입장"이라며 "절차가 더 늦어지면 주민들 부담이 커질 수밖에 없다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr