"150억에 팔아도 손에 쥐는 수익은"…김동현 압구정 아파트 복잡한 셈법

김동현, 압구정 신현대12차 100억에 매입
분담금·재초환 더하면 투입 원가 120억 예상
강남 첫 재초환 179억 통지…제도 존폐 논의

방송인 김동현이 최근 100억원에 사들인 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 재건축 후 150억원까지 오르더라도 손에 쥐는 차익은 크지 않을 것이라는 분석이 나왔다.

13일 김구라 유튜브 채널 '그리구라'에 따르면 김인만 부동산경제연구소장은 11일 공개된 영상에서 압구정 현대아파트의 재건축 사업성과 김동현의 매입 사례를 짚었다.

김동현 100억 아파트…"150억 가도 남는 건 적어"

김인만 부동산경제연구소장은 11일 김구라 유튜브 채널 '그리구라'에 출연해 압구정 현대아파트의 재건축 사업성과 김동현의 매입 사례를 짚었다. 유튜브

김동현은 지난 9월 압구정동 신현대12차 전용면적 182㎡(약 55평)를 100억원에 사들였고, 지난달 21일 소유권 이전 등기를 마쳤다. 매매대금의 절반가량인 약 50억원은 기존 집주인에게서 빌리는 '셀러 파이낸싱(매도자 대출)' 방식으로 마련한 것으로 추산된다. 이 면적은 지난 7월 112억 5000만원으로 최고가를 기록했으며, 또 다른 가구는 88억원과 92억원에 거래된 바 있다.

김 소장이 150억원에 팔아도 남는 게 크지 않다고 본 근거는 재건축 비용이다. 조합원이 새 아파트에 입주하려면 공사비 등을 나눠 내는 추가 분담금과 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금을 따로 내야 한다. 재초환은 재건축으로 오른 집값에서 정상 상승분과 개발비용을 뺀 초과 이익의 일부를 부담금으로 거두는 제도다. 김 소장은 "강남 은마아파트 34평의 예상 분담금이 4억 6000만원 수준인 점을 고려할 때, 55평형인 신현대12차의 추가 분담금은 현재 기준 10억원, 10년 뒤 재건축 착공 시점에는 15억~20억원까지 늘어날 수 있다"고 추산했다. 현재 기준 약 10억원으로 예상되는 재초환 부담금까지 더하면 매입가를 포함한 투입 원가는 120억원을 넘어선다.

종합격투기 선수 출신 방송인 김동현. 인스타그램

세금과 이자도 부담이다. 김 소장은 "서초구 래미안원베일리 52평 한강뷰 매물이 120억원에 거래된 사례를 볼 때 한강 조망권이 확보된다면 향후 140억~150억원대 도달도 가능하다"면서도 "2028년 기준 100억원대 주택의 연간 보유세만 약 5000만원에 달하고, 매도자 대출 이자와 양도세까지 고려하면 150억원에 팔아도 손에 쥐는 수익은 크지 않을 것"이라고 말했다.

진행자 김구라가 "100억원을 주고 들어갔다는 것은 10년 뒤 200억원이 된다는 기대감 때문 아니겠느냐"고 묻자, 김 소장은 "대한민국 대표 부촌인 만큼 10년 이상 장기 보유 관점에서 단기 하락에 일희일비할 필요는 없다"며 "현실적으로는 150억원 선을 보고 접근해야 한다"고 답했다. 김구라는 "단기 등락은 있겠지만 희소성 측면에서 우상향할 것"이라고 내다봤다.

강남 첫 재초환 179억 통지…폐지 논의도 재점화

압구정 2구역 재건축 이후 조감도. 서울시

한편 재초환 부담금은 강남권에서 실제 부과 절차에 들어갔다. 서울 서초구는 지난 9일 강남권 첫 대상인 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축조합에 부담금 예정액 179억원을 통지했다. 가구당 평균 2억 2000만원대다. 강남구 대치동 은마아파트도 최근 4억 6000만원대의 재초환 부담금 예정액을 통보받은 것으로 알려졌다. 은마아파트 전용 84㎡(34평) 조합원이 같은 면적을 배정받으려면 이와 별도로 약 4억 3000만원의 추가 분담금을 내야 한다.

제도 유지에 대한 의견도 분분하다. 홍지선 국토교통부 장관은 11일 "주택가격 안정이라는 취지가 있지만 과도한 재산권 침해라는 의견도 있다"며 "헌법재판소에서 위헌이 아니라는 판단이 나왔고, 국회에는 폐지 법안도 계류 중인 만큼 다각적으로 검토하겠다"고 말했다. 같은 날 안철수 국민의힘 의원은 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 "지난 8월 기준 전국 79개 재건축 사업장에 통보된 초과 이익환수 부담금은 총 5조 3000억원"이라며 폐지를 촉구했다. 더불어민주당은 지난 대선 당시 재초환을 현행대로 유지하겠다는 입장을 밝혔고, 국민의힘이 발의한 폐지 법안은 2년째 국회에 계류 중이다.

김성욱 기자 abc123@asiae.co.kr