외국인 2000만명 몰려오는데 "잘 곳 없어요"…'1400억 잭팟' 터진 서울 호텔[부동산AtoZ]

CBRE 코리아 서울 호텔 전략 보고서
"2020년대 후반까지 수요 우위 전망"

서울 호텔이 관광객 증가와 객실 공급 부족으로 주요 부동산 투자처로 떠올랐다는 분석이 나왔다. 호텔 매입 가격과 이자 부담도 커지고 있어 기존 호텔 시설·브랜드와 운영방식을 바꿔 수익을 높이는 전략이 필요하다는 진단이다.

10일 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 최근 발표한 '서울 호텔 시장 가치와 밸류애드 전략' 보고서에서 이 같은 분석을 내놨다. 보고서는 2032년까지 서울 호텔 객실 공급이 7% 늘어나는 데 그쳐 2020년대 후반까지 수요가 공급을 앞설 것으로 내다봤다.

서울 중구 명동거리. 조용준 기자

한국을 찾은 외국인 관광객은 2019년 1750만명에서 2025년 1894만명으로 늘었고 올해 1월부터 9월까지 방문객도 전년 동기 대비 21.5% 증가했다. 반면 서울 호텔 객실 증가율은 2010년부터 2019년까지 연평균 8.5%를 유지하다 2019년부터 2025년 사이 연평균 0.1%로 떨어졌다. 2032년까지 개관을 앞둔 신규 객실 3900실 가운데 44%가 강남과 용산에 집중된 상위 등급 호텔이라 일반 관광객이 주로 찾는 중가 호텔 공급은 당분간 제한적일 것으로 보인다.

새 호텔을 짓는 데 시간이 걸리고 공사비 부담도 커 단기간에 객실을 늘리기는 어렵다는 게 CBRE 설명이다. 서울시가 같은 땅에 더 큰 호텔을 지을 수 있도록 용적률 등 규제를 완화했지만, 인허가와 공사 기간을 고려하면 실제 객실 공급은 2029년 이후에나 가능할 것으로 봤다.

객실 공급이 더딘 상황에서 외국인 관광객 유입이 겹치며 호텔 수익성은 개선됐다. 서울 호텔 평균 가동률은 지난해 76%를 기록해 2019년 72% 대비 4%포인트 상승했다. 가동률이 상단에 도달하면서 호텔업계는 객실 단가를 올려 수익을 확보하는 추세다. 매매가도 동반 상승해 운영을 목적으로 거래한 서울 호텔 객실 1개당 매매가격 중위값은 2022~2023년 2억5000만원에서 2024~2026년 5억원으로 2배 올랐다.

서울 호텔 객실 순공급 및 호텔 재고. CBRE 코리아

호텔을 사들인 뒤 건물을 철거하고 다른 용도로 개발하던 과거와 달리 최근에는 기존 건물을 유지해 브랜드를 전환하는 방식으로 자산 가치를 높인다고 보고서는 분석했다. 폐업 1년6개월 만에 2282억원에 팔린 '보코 서울 명동'이 대표적인 사례다. 투자자가 이 호텔을 인수해 글로벌 브랜드를 도입하고 시설을 개선한 뒤 지난 6월 3686억원에 매각했다. 인수 2년여 만에 객실 1개당 가격이 4억원에서 6억4000만원으로 올랐다.

호텔 운영 계약 방식에 따라 위탁운영은 총매출의 5~7%를 지불하고, 프랜차이즈는 3~5%를 수수료로 낸다. 2027년 기준금리가 연평균 3.5%까지 오를 것으로 예측돼 자금 조달 비용이 늘어날 가능성도 투자자가 대비할 부분이다.

최성현 CBRE 코리아 캐피탈마켓 총괄 부사장은 "서울 호텔은 이제 오피스와 물류 등 주요 섹터와 나란히 평가받는 투자 자산이 됐다"며 "가동률이 상단에 가깝고 대출 금리가 오르고 있어 앞으로 벌어들일 수익은 자산 자체에서 찾아야 하며 브랜드 전환과 운영 방식 선택이 중요하다"고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr