종부세 공시가 14억 올려도…강서·은평까지 과세권 진입

서울 공시가 14억원 초과주택
작년보다 4만가구 이상 많아

1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 실거주 여부와 상관없이 공시가격 12억원에서 14억원으로 통일해도 서울 과세 대상 주택은 작년보다 4만가구 이상 많은 것으로 나타났다. 더불어민주당은 거주 여부와 상관없이 종부세 기본공제액을 공시가 14억원으로 통일하자는 입장을 최근 정부에 전달했는데, 집값 상승 영향으로 과세 대상은 오히려 늘어난 것이다. 그동안 공시가격 14억원 초과 아파트가 한 가구도 없던 강서구와 은평구 등 서울 외곽 자치구까지 과세권에 진입했다. 12억~14억원 구간에 한강벨트 아파트가 몰려있는 만큼 올해 가격급등이 공시가격에 반영될 경우 올해 8~9% 상승한 성동, 마포구의 종부세 대상은 내년에 더욱 늘어날 전망이다.

10일 국토교통부가 국회에 제출한 '서울 자치구별 공시가격 구간별 주택 현황' 자료에 따르면 올해 서울에서 공시가격 14억원을 초과하는 공동주택은 32만1831가구다. 지난해 종부세 과세 기준선이던 12억원 초과 주택(28만365가구)보다 14.8%(4만1466가구) 많아졌다.

자치구별로는 작년까지 14억원 초과 단지가 없던 강서구와 은평구가 과세영역에 포함됐다. 강서구에선 282가구가 종부세 대상이 됐으며 은평구에선 1가구가 진입했다. 서대문구(3가구→625가구)와 동대문구(8가구→138가구), 구로구(4가구→65가구)에선 과세대상이 한 자릿수에서 두 자릿수 이상으로 급증했다.

공시가격이 30억원을 넘는 주택이 있는 서울 자치구도 지난해 12곳에서 올해 15곳으로 늘었다. 강동구(4가구), 성북구(2가구), 동대문구(1가구)에서 처음 나왔다. 다만 중저가 아파트가 많은 노도강(노원·도봉·강북구)과 금천·관악구는 작년에 이어 올해도 14억원 초과 주택이 없었다.

정부는 지난 8월 내년도 실거주 1주택자 공제액을 12억원에서 14억원으로 높이되 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 세제개편안을 낸 바 있다. 하지만 실거주 요건 등이 지나치게 경직적이라는 비판이 제기되자 1주택자에 한해 비거주의 경우 공제액을 12억원으로 현행 유지하기로 했다. 이후에도 전월세 대란 등이 이어지자 여당은 비거주 1주택자도 똑같이 14억원을 공제하자고 요구하고 나선 것이다.

여당 안대로 바뀌면 올해 공시가격 기준 서울 12억원 초과~14억원 이하 주택 9만2584가구(전체 3.33%) 중 1주택자 보유분은 종부세 대상에서 빠진다. 특히 송파구(1만3431가구), 강동구(1만1008가구), 성동구(1만246가구), 강남구(8974가구), 서초구(8756가구), 마포구(8175가구) 등 강남권과 한강벨트가 수혜 대상이 된다. 다만 14억원 공제는 1주택자에게만 주는데 이 통계에는 다주택자와 법인 보유분도 섞여 있어 실제 빠지는 가구는 이보다 적다.

서울 송파구 아파트단지. 강진형 기자

올해 집값이 급등하면서 한강벨트에선 내년에 다시 종부세 대상에 포함될 가구도 나올 전망이다. 새 기준선을 적용하는 내년 종부세는 올해 집값 변동분을 반영해 공시가격으로 매겨지기 때문이다. 현재 공시가격 12억원 초과~14억원 이하에 걸친 한강벨트 주요 단지의 공시가격이 다시 14억원을 넘길 수 있다는 얘기다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 올해 9월까지 시세 변동률을 반영해 내년도 공시가격과 실거주 1주택자 보유세를 추정한 결과, 성동구 하왕십리동 센트라스 전용면적 84㎡는 공시가격이 올해 13억6600만원에서 내년 14억8757만원으로 오를 전망이다. 이 경우 기본공제액을 14억원으로 높여도 내년 종부세 과세 대상에 남으면서 보유세가 올해 275만7000원에서 내년 281만7000원으로 늘어난다. 영등포구 당산래미안4차 전용 84㎡도 공시가격이 올해 13억7100만원에서 내년 17억4035만원으로 오를 것으로 예상됐다. 이 경우 보유세는 올해 284만2000원에서 내년 360만6000원으로 26.9% 늘어난다.

서울 외곽지역도 안심할 수 없다. 한국부동산원 주간통계에 따르면 올해 들어 11월 첫째 주까지 집값이 많이 오른 서울 자치구는 성북구(16.90%)를 비롯해 서대문구(14.42%), 강서구(13.33%), 구로구(13.32%), 동대문구(13.05%) 순이다. 특히 신축 아파트를 중심으로 종부세 대상은 늘어날 것으로 보인다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비강남에서 공시가격 14억원을 넘는 주택이 늘어난 것은 서대문구 DMC파크뷰자이·e편한세상 신촌과 동대문구 래미안 라그란데·청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 등 역세권 신축과 주상복합 단지 가격 상승이 영향을 줬을 것"이라며 "같은 외곽 자치구라도 신축인지, 면적이 얼마나 넓은지, 역세권인지에 따라 다르다"고 했다.

다만 올해 집값이 내린 강남구와 서초구는 당초 예상보다 내년 세 부담이 덜할 전망이다. 우 전문위원 모의 계산에서 강남구 대치동 은마 전용 84㎡는 내년 공시가격을 올해 수준(26억8100만원)으로 유지하면 정부 수정개편안 기준 보유세가 1234만5000원이다. 내년 공시가격이 계속 오를 것으로 봤던 종전 추산치(1370만6000원)보다 약 136만원 적다. 같은 조건에서 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡(1855만1000원)는 57만원, 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡(1594만7000원)는 97만원가량 종전 추산치보다 줄어든다.

초고가 단지는 공시가격이 오르지 않아도 보유세가 뛴다. 서초구 반포자이 전용 84㎡는 내년 공시가격이 올해 수준(34억9100만원)에 머물러도 보유세가 2257만4000원으로 나왔다. 올해 납부액(1809만7000원)은 물론 종전 추산치(2228만5000원)보다도 많다. 정부가 수정개편안에서 기본공제액을 14억원으로 높이는 대신 세금을 매길 때 공시가격을 반영하는 비율(공정시장가액비율)을 60%에서 70%로 올리고 고가 구간 세율도 높인 영향이다.

우 전문위원은 "강남 3구 등은 내년 공시가격 추정 상승률이 크게 둔화하면서 올해 상승 폭 절반 수준으로 오를 것으로 봤던 종전 가정보다 보유세가 수백만원가량 줄어들 수 있다"며 "반면 시세 상승률이 높았던 서울 외곽 자치구는 원래 종부세 대상이 아니어서 집값이 올랐더라도 종부세 구간에 새로 들어가는 단지는 극소수에 그칠 것"이라고 했다.

강남권 이탈은 적고 한강벨트 등 비강남권 주요 단지 진입은 늘면서 공제액을 높여도 전체 과세 대상 축소 폭은 크지 않을 것이란 분석이 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "최근 집값이 내린 강남권은 원래 비쌌던 재건축 단지 위주여서 공시가격 14억원 아래로 빠지지 않고 올해 가격이 오른 지역 단지들이 새로 과세권에 들어올 것"이라며 "현실화율 역시 여당 안에서 세 부담이 과하다는 우려와 속도 조절론이 나와 기존 상향 계획보다 완화된 속도로 갈 가능성이 있다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr