집주인이 은행도 아니고 24억을 빌려줘?…강남 아파트서 벌어진 기이한 현상

대출 규제에 매도인이 매수자에게 직접 자금 빌려줘
압구정 50억 이상 아파트 거래 11건 중 5건 확인
수십억 빌려 잔금 마련…채무 불이행 위험도

은행 대출 규제가 강화되면서 집주인이 매수자에게 직접 돈을 빌려주는 이른바 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)'이 서울 강남권 고가 주택 시장에서 확산하고 있다는 분석이 나왔다.

8일 부동산 전문 유튜브 채널인 부읽남TV에 따르면 정태익 대표는 지난 6일 자신의 채널을 통해 "강남권 고가 주택 거래에서 집주인이 매수자에게 직접 자금을 빌려주는 사례가 늘고 있다"고 설명했다.

정 대표에 따르면 서울 강남구 개포동 재건축 아파트에서는 매수자에게 24억원을 빌려주는 사례도 있는 것으로 알려졌다. 그는 해당 단지의 거래 10건 가운데 7건 정도가 집주인 대출을 활용하고 있다고 전했다. 집주인이 매수자의 자금 사정과 상환 능력을 확인한 뒤 대출 금액과 이자율, 상환 기간을 정하는 방식이다.

구체적으로 매수자가 6개월이나 1년 안에 부족한 자금을 마련할 수 있다면 집주인에게 먼저 돈을 빌려 잔금을 치르는 것이다. 집주인은 매매대금을 당장 전부 받지 않는 대신 이자 수익을 얻고, 매수자는 은행 대출 한도를 넘어서는 자금을 확보할 수 있다. 정 대표는 집주인이 매수자에게 2년 치 소득명세서를 요구하고, 5억원을 6개월간 빌려주면서 연 5% 금리를 적용하는 사례도 소개했다

서울 남산에서 바라본 아파트. 사진은 해당 기사 내용과 직접적인 관계 없음. 연합뉴스

이 같은 거래는 부동산 시장에서 '셀러 파이낸싱' 또는 '매도인 대출'로 불린다. 매도인이 매매대금 일부를 매수자에게 빌려주고 해당 주택에 근저당권을 설정해 채권을 확보하는 방식이다.

실제 강남권에서는 이 같은 거래가 확인되고 있다. 헤럴드경제가 올해 8~10월 서울 강남구 압구정동의 50억원 이상 아파트 거래 26건 가운데 소유권 이전이 완료된 11건을 분석한 결과 5건(45%)에서 셀러 파이낸싱이 확인됐다. 나머지 5건은 전액 현금으로 매수했고 1건은 은행에서 2억원을 대출받았다. 압구정동의 한 아파트를 93억원에 매수한 사례에서는 집주인에게 약 43억원을 빌린 것으로 추정됐다.

이런 현상이 나타나는 배경에는 고강도 대출 규제가 있다. 지난해 10·15 부동산 대책에 따라 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지만 대출받을 수 있다. 수십억원대 아파트를 매수하려는 사람은 은행 대출만으로 잔금을 마련하기 어려운 상황이다.

매도인에게도 셀러 파이낸싱은 거래를 성사시키는 수단이 될 수 있다. 특히 세금 부담이나 재건축 사업 일정 등으로 빠른 매각이 필요한 집주인들이 활용하는 것으로 분석된다. 다만 매수자가 약속한 시점에 돈을 갚지 못하면 매도인은 담보권 실행 등 법적 절차를 밟아야 하는 등의 위험도 따른다. 매수자 역시 금리와 상환 기한, 연체 시 조건 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

정 대표는 소득과 상환 능력을 고려한 대출보다 주택 가격에 따라 일률적으로 한도를 제한하는 방식이 이 같은 거래를 촉진하고 있다고 주장했다. 그는 "대출 규제가 강화되면서 은행이 담당하던 자금 심사와 대출 기능을 집주인이 대신하는 상황이 나타나고 있다"고 지적했다.

최승우 기자 loonytuna@asiae.co.kr