8주째 서울 앞지른 경기 아파트값…경매장엔 33명 몰려 웃돈 낙찰[부동산AtoZ]

강남 약세 속 경기남부 강세 확산

강남권 약세로 서울 아파트값 오름세가 둔화하는 사이 경기 남부권 15억원 이하 중저가 단지로 매수세가 옮겨붙고 있다. 반도체 배후 주거지와 경기권 비규제지역에서 시작된 상승세는 일반 매매 시장을 넘어 법원 경매장까지 번졌다. 초고가 아파트는 매매와 경매에서 모두 주춤한 반면 대출 문턱이 낮은 중저가 아파트에는 수요가 몰리며 감정가를 웃도는 가격에 낙찰되는 사례가 잇따르고 있다.

8주째 서울 추월…전국 상승 상위 10곳 모두 경기

경기 지역 아파트 단지 모습. 연합뉴스

8일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향을 보면 11월 1주(2일 기준)차 경기 아파트값은 전주 대비 0.20% 올라 서울 전체 상승 폭(0.07%)을 세 배 가까이 웃돌았다. 지난 9월 2주 이후 8주 연속 서울을 앞섰고 이번 주 전국 상승률 상위 10곳도 모두 경기 지역이었다.

서울은 고가 단지가 몰린 강남3구가 일제히 내리고 중위권 이하 지역도 숨고르기 양상을 보이는 가운데 경기 남부권인 용인시 기흥구(0.60%), 군포시(0.57%), 안양시 동안구(0.55%), 화성시 동탄구(0.49%), 수원시 영통구(0.43%), 광명시(0.33%)는 가파르게 뛰었다.

경·공매 데이터 업체 지지옥션이 집계한 10월 경매 동향에서도 광명시(135.3%), 수원시 영통구(106.1%), 안양시 만안구(100.6%), 군포시(100.5%)는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 모두 100%를 넘겼다. 낙찰가율이 100%를 넘었다는 것은 감정가보다 더 비싼 값에 집을 샀다는 뜻이다.

반도체 배후지·비규제지역 강세…광교 경매엔 33명 몰려

서울 집값 부담과 대출 규제가 겹치자 매수세는 반도체 벨트 배후 주거지와 서울 출퇴근이 편리한 경기 남부권 15억원 이하 단지로 옮겨붙는 모습이다. 연초부터 지난 2일까지 누적 아파트값 상승률은 광명시(18.01%), 수원시 영통구(17.97%), 안양시 동안구(17.55%), 용인시 기흥구(15.61%), 군포시(11.11%) 모두 경기 평균(6.44%)을 두세 배 웃돌았다.

특히 비규제지역인 군포시는 최근 한 달 누적 상승률이 2.24%로 전국에서 가장 높았다. 군포시 산본동 e편한세상금정역에코센트럴 전용면적 59㎡(20층)는 연초 6억원 초중반대에 거래됐으나 지난 6일에는 2억원가량 뛴 8억3500만원에 팔렸다. 화성시 병점구(0.40%), 부천시 원미구(0.40%), 의왕시(0.40%), 오산시(0.30%) 등 주변 중저가 지역으로도 매수세가 퍼지고 있다.

매매가가 뛰자 싸게 사려는 수요가 경매장으로 향했지만 결과는 다르지 않았다. 지난 10월 수원시 영통구 광교호반베르디움 전용 84.3㎡ 경매에는 전국 아파트 최다 인원(공동 1위)인 33명이 몰려 감정가(9억5800만원)보다 2000만원 넘게 비싼 9억7877만7700원에 낙찰됐다. 남양주시 와부읍 덕소주공3단지 경매에도 응찰자 29명이 경쟁해 감정가(4억3100만원)를 웃도는 4억5255만1999원에 새 주인을 찾았다.

대출 한도 갈리는 15억원 기준선…초고가·중저가 성적 엇갈려

시장에서는 주택담보대출 한도가 달라지는 15억원 기준선을 따라 매매와 경매 수요가 움직이고 있다는 분석이 나온다. 정부는 수도권 아파트 대출 한도를 최대 6억원으로 제한했다. 집값이 15억원을 넘으면 한도는 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 줄어든다. 경매 낙찰 뒤 나머지 대금을 치르는 경락잔금대출도 수도권·규제지역의 경우 한도가 같고 6개월 안에 실입주해야 한다. 대출을 끼고 강남권 고가 아파트를 사들이기는 어려워졌고 6억원을 모두 빌릴 수 있는 15억원 이하 아파트로 매수자가 몰리는 셈이다.

서울 안에서도 15억원 선을 기준으로 매매와 경매 성적이 엇갈렸다. 지난 10월 서울에서 감정가 25억원 이상 초고가 아파트는 낙찰가율이 97.1%에 머물렀고 낙찰률도 13.6%에 그쳐 10가구 중 1가구꼴로만 팔렸다. 반면 감정가 15억원 이하 아파트 낙찰가율은 103.6%를 기록했다. 중저가 단지가 많은 관악구(111.7%)와 성북구(108.0%)가 서울에서 가장 높았다. 매매 시장에서도 올해 들어 이달 2일까지 초고가 단지가 밀집한 강남구와 서초구는 하락했으나 성북구는 16.90% 뛰어 서울 25개 자치구 중 누적 상승률 1위를 기록했다.

업계 관계자는 "자금 조달 문턱이 높아지면서 25억원 이상 초고가 아파트는 경매에 나와도 10가구 중 8가구가 주인을 찾지 못하고 유찰된다"며 "반면 대출 한도가 나오는 15억원 이하 아파트로 실수요자들이 몰리면서 낙찰 가격을 밀어 올리고 있다"고 말했다. 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 3851건으로 12년 7개월 만에 가장 많았다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr