20대는 그랑서울 가는데…엄마들 지갑 연 40년 된 광화문 빌딩 어디?[부동산AtoZ]

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 온라인 세미나
서울 광화문·을지로 빌딩 5곳 상가 소비 비교
도심에 새 빌딩 쏟아지는데 절반은 노후화
"시설 개보수 넘어 맞춤형 상가·공간 채워야"

서울 도심 대형 오피스 빌딩이 저층부를 어떤 매장과 휴식 공간으로 채웠는지에 따라 방문객과 매출이 갈리는 것으로 나타났다.

8일 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아에 따르면 회사는 최근 '오피스 트렌드와 리포지셔닝 전략' 온라인 세미나에서 서울 도심 업무용 빌딩 5곳의 상가 소비를 비교한 결과를 발표했다. 광화문과 을지로 일대 디타워, 그랑서울, 서울파이낸스센터, KT 웨스트, 미래에셋 센터원의 소셜미디어 언급량과 카드 매출 데이터를 종합 분석했다. 온라인 자료는 지난해 1월부터 올해 9월까지 수집했다.

서울 광화문 사거리에서 시민들이 발걸음을 옮기고 있다. 윤동주 기자

과거 광화문에서 약속을 잡을 때 만남의 장소 대명사는 교보문고 앞이었다. 이번 조사에서는 광화문 연관 온라인 언급량에서 교보문고 바로 옆 오피스 빌딩인 디타워가 교보문고를 앞질렀다. 디타워는 전체 매출 가운데 오후 3시 이후 매출이 56%를 차지했다. 결제 한 건당 평균 금액도 비교 대상 가운데 가장 컸고 평일보다 공휴일 매출 지수가 높았다. 온라인 연관어에서는 맛집이 4위, 디저트가 8위, 파스타가 9위, 데이트가 15위, 웨이팅이 20위, 와인이 25위였다. 주변 직장인뿐 아니라 저녁과 주말에 식사와 데이트를 하러 일부러 찾아오는 외부 손님이 상가 매출을 이끌었다.

인근 그랑서울에서는 전체 결제 건수가 많았고 20대와 외국인 결제 비중이 높았다. 온라인 게시물에는 스타필드(5위), 디저트(11위), 점심(12위), 주말(16위), 카페(20위) 등이 상위 20위에 들었다. 2014년 준공된 그랑서울은 지난해 상가를 스타필드 애비뉴로 재단장하면서 온라인 언급량이 322% 늘었다. 쿠시먼은 카페와 식당이 모인 스타필드 애비뉴, 다른 빌딩에 없는 e스포츠 경기장 롤파크(LoL Park)와 라이엇 PC방 같은 게임 시설이 젊은 팬층과 외국인 관광객 방문을 유도했다고 분석했다.

광화문광장 옆 KT 광화문빌딩 웨스트는 20대 위주인 그랑서울과 방문객층이 달랐다. 1986년 준공한 사옥을 고쳐 지난해 다시 문을 연 이 건물은 여성 비율과 자녀를 둔 가구 비중이 각각 높았다. 공휴일 매출 지수는 디타워 다음으로 높았고 건당 평균 결제 금액도 상위권을 기록했다.

건물 2층에는 전보와 전화부터 이동통신까지 통신 기술의 변천사를 보여주는 전시 공간 KT 온마루를 마련했다. 온라인 게시물에서는 광화문광장이 7위, 세종문화회관이 13위에 올랐다. 쿠시먼은 주말에 광장과 공연장을 찾은 가족 나들이객 수요가 인근 KT 광화문빌딩 웨스트 상가로 이어진다고 해석했다. 다만 방문객들이 개별 식당이나 전망 좋은 곳으로만 기억하고 정작 KT 광화문빌딩 웨스트라는 이름은 잘 떠올리지 못한다며 건물 이름을 각인시키는 일을 과제로 꼽았다.

서울파이낸스센터(2001년 준공)와 을지로 미래에셋 센터원(2010년)은 평일 직장인 수요가 지탱했다. 서울파이낸스센터는 전체 매출의 51%가 점심시간에 나왔다. 법인카드 결제 비중도 높았다. 온라인 게시물에서는 맛집이 6위, 점심이 8위, 한우가 13위, 코스가 17위였고 직장인(19위), 기념일(24위), 회식(28위)도 순위에 들었다. 대규모 시설 공사 대신 로비 환경을 개선하고 한우 전문점과 코스 요리 식당을 꾸준히 개편해 직장인 점심 식사와 회식, 상견례 같은 격식 있는 모임 수요를 흡수했다.

미래에셋 센터원도 법인카드 결제 비중이 높았다. 공휴일 매출은 낮았지만 평일 직장인 소비를 바탕으로 작지 않은 전체 매출 규모를 유지했다. 온라인에서는 웰니스가 6위, 헬스장이 11위, 필라테스가 17위, 골프가 20위, 피트니스가 23위, 사우나가 24위, 한정식집 봉우리가 27위로 점심(28위)보다 앞섰다.

지난달 29일 열린 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 '오피스 트렌드와 리포지셔닝 전략' 웨비나 발표 슬라이드 화면. 이원희 이사와 최준호 차장이 각각 1·2부 발표를 맡았다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아

도심 빌딩들이 상가와 휴식 공간을 앞다퉈 재단장하는 배경에는 오피스 노후화와 대규모 신규 공급이 있다. 앞으로 5년간 서울 도심, 강남, 여의도 3대 업무 권역에 새 오피스 257만㎡(약 78만평)가 들어설 예정이다. 이 중 68%인 약 175만㎡가 도심에 몰려 있다. 강남(약 73만㎡)과 여의도(약 9만㎡) 예정 물량을 합친 것보다 많다.

반면 현재 도심 A급 이상 대형 오피스의 78%는 준공 10년이 넘었고 향후 5년 안에 전체 면적(약 443만㎡)의 절반인 약 221만㎡이 준공 20년을 맞는다. 이미 도심에서 2020년대 준공된 신축 오피스와 2000년 이전 지은 구축 오피스의 임대료 격차는 31% 이상 벌어졌다.

이원희 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리테일 컨설팅 브랜딩 솔루션 팀장(이사)은 "직장인은 회사로 출근하지만, 매일 경험하는 공간을 통해 특정 오피스 빌딩에 대한 인식을 형성한다"며 "오피스 리뉴얼은 시설을 새것으로 바꾸는 리모델링에 그치는 것이 아니라 직장인 하루 중 자산이 책임질 장면과 경험을 선택하는 것에서 시작해야 한다"고 말했다.

최준호 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 개발 컨설팅 팀장(차장)은 "편의시설이 상향 평준화된 신축 오피스와 건물 사양만으로는 경쟁하기 어렵다"며 "건물 입지에 맞는 이야기를 만들고 공간, 콘텐츠, 전문 운영을 결합해 투자해야 임차인을 붙잡고 자산 가치를 지킬 수 있다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr