은마 조합원 1인당 추정 재초환 부담 '4.6억'…재건축 빨간불

서울 강남구 은마아파트. 2025.10.13 강진형 기자

서울 강남구 은마아파트 재건축 조합에 약 2조44억원의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액이 통지됐다. 조합원 1인당 부담액은 4억원을 훌쩍 넘는다. 최근 공사비와 금융비용 증가로 조합원 부담이 크게 늘어난 상황에서 4억원대 재초환 부과까지 예상되면서 사업 일정에 차질을 빚는 것 아니냐는 우려가 나온다.

6일 정비업계에 따르면 강남구는 최근 은마아파트 재건축 조합에 재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서를 보냈다. 이 통지서에 따르면 납부해야 할 총 예정액은 약 2조44억원이다. 이를 조합원 1인당 평균 금액으로 계산하면 약 4억6334만원이다.

재초환은 재건축으로 생긴 이익 중 정상적인 집값 상승분과 개발 비용 등을 제외한 초과이익 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 은마아파트는 현재 최고 49층, 5850가구 규모로 재건축하는 사업을 추진하고 있다. 지난 7월 사업시행계획인가를 받으면서 재초환 부담금 예정액 산정 대상에 포함됐다.

강남구가 은마아파트 조합에 통보한 금액이 확정 부담금은 아니다. 예상 이익을 가정해 산정한 금액으로, 실제 부과액은 준공 이후 아파트 가격과 공사비용 등을 반영해 결정된다. 재초환은 지자체장이 준공 후 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보해야 한다. 최근 서초구가 반포현대 재건축 단지(현 반포센트레빌아스테리움)에 재초환 부담금 예정액을 사전통지하긴 했지만 아직까지 납부가 이뤄진 단지는 없다.

정비업계에선 재초환 부과가 현실화하면서 긴장감이 감도는 모습이다. 공사비 상승으로 조합원이 내야 할 추가 분담금이 크게 늘어난 상황에서 재초환 부담까지 더해지면 사업 추진이 불확실해질 수 있어서다. 실제 다수 조합원은 아직 실현되지 않은 이익에 부담금을 매겨 부과하는 재초환이 사유재산권 침해할 수 있다며 폐지해야 한다고 주장하고 있다.

서초구는 지난 4일 국토교통부에 재초환 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달하기도 했다. 서초구는 재초환을 "공급의 동맥경화를 부르는 킬러 규제'라고 지적하며, 정상 주택가격 상승분 산정 방식 등 부담금 산정 기준을 현실에 맞게 재검토해야 한다고 강조했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr