디딤돌대출 잔액, 내년 100조원 넘긴다…이차보전 눈덩이↑

서민층 주택구입 자금으로 쓰이는 디딤돌 대출잔액이 내년 100조원을 넘어설 것이란 전망이 나왔다. 디딤돌 대출은 대표적인 정책 대출로 5년 전인 2021년까지만 해도 잔액이 30조원이 채 안 됐는데 이후 빠르게 느는 추세다.

대출이 가파르게 늘어나는 것 자체도 문제지만 추후 정부가 은행에 보전해줘야 할 금액 역시 빠르게 늘어나는 것 역시 문제다. 디딤돌 대출은 주택도시기금에서 직접 일으키는 대출도 있으나 대부분은 은행 재원을 활용해 대출을 실행한 후 시중 주택담보대출 금리와 정책 대출 금리 간 차이를 정부가 예산을 활용해 메워주는 방식으로 진행된다. 올 하반기 들어 기준금리가 연속 인상된 데 이어 내년에도 인상기조를 이어갈 가능성이 큰 가운데 이러한 보전 규모가 당초 예상치를 뛰어넘을 가능성도 있다.

6일 국토교통부가 국회 예산정책처에 제출한 자료를 보면, 올해 7월 말 기준 디딤돌 대출 잔액은 90조7959억원이다. 내년에는 106조8490억원으로 늘어날 것으로 국토부는 내다봤다. 2021년 28조8768억원 수준에서 네 배 가까이 늘어나게 된다. 이 기간 연평균 증가율로 따지면 24% 수준으로 같은 기간 전체 주담대 증가율(약 3.8%)이나 가계부채 증가율(약 2.2%)을 훌쩍 뛰어넘는다.

디딤돌 대출은 낮은 금리, 총부채원리금상환비율(DSR) 제외 등으로 과거부터 수요가 꾸준했다. 특히 2022년 금리 인상이 본격화되면서 시중 금리와 차이가 벌어졌고 2024년부터 신생아 특례를 적용하면서 빠르게 늘었다. 무주택 서민을 위한 정책상품이지만 부작용도 있다. 가계부채 억제 정책과 엇박자 우려가 있는 데다 중저가 주택시장에 인위적으로 유동성이 공급되면서 가격을 왜곡, 하방경직성을 강화한다.

이차보전 규모가 크게 늘어나는 점도 문제다. 이차보전이란 차주가 일반 주담대를 받을 때 금리와 디딤돌 금리 간 차이만큼을 정부가 예산을 들여 은행에 갚아주는 방식으로 최근 주택도시기금 여유자금 부족 문제가 불거지면서 빠르게 확대됐다. 가령 기금 10억원으로 한 명당 1억원씩 대출해준다면 10명이 받을 수 있다. 이차보전 방식으로 할 경우 금리 차이가 2%포인트라면 50배, 즉 500명이 대출을 받을 수 있다.

서울의 한 은행 앞에 내걸린 디딤돌 대출 등 정보. 연합뉴스

다만 기금에서 직접 대출할 경우 일정 기간 후 회수가 가능한 반면 이차보전은 은행에 갚는 방식으로 소모성 지출이다. 이차보전 예산은 2022년 4982억원 수준에서 올해 1조9720억원, 내년 예산안에는 2조720억원이 반영됐다. 이는 전세자금 대출(버팀목) 이차보전까지 모두 감안한 규모다.

이차보전 방식은 금리 인상기에 취약하다. 시중 금리와 정책대출 금리 차이가 벌어지기 때문이다. 이차보전은 은행에 지급하는 시점의 금리에 맞춰 그때그때 정한다. 국토부가 내년 디딤돌 대출의 이차보전 사업비를 추정하면서 근거로 삼은 금리 차이는 1.37%포인트(평균)다.

차주별 여건에 따라 다르지만 최근 들어 주담대 금리가 오르면서 이미 평균 1.5%포인트 안팎이고 최저·우대금리를 적용받을 경우 2.0%포인트 이상 차이가 나는 점, 한국은행이 물가인상이나 경제성장률 등을 고려해 내년에도 금리 인상 기조를 이어갈 가능성 등을 감안하면 정부가 잡은 기준은 보수적으로 평가된다.

금리 인상기에 이차보전 지출이 급증한 건 2023년 이미 겪은 전례가 있다. 코로나19 저금리 기조를 마치고 2022년 한해에만 기준금리가 2.25%포인트 인상됐다. 이로 인해 이듬해인 2023년 이차보전 지출이 예상보다 급증하자 국토부는 기금운용계획을 변경, 이차보전 사업비로 2439억원을 증액했다.

현서린 국회예산정책처 예산분석관은 "이차보전 지원 사업은 재원 회수가 불가능하고 중장기 재원부담이 가시적이지 않음에도 최근 그 규모가 급격히 증가했다"면서 "국토부는 이차보전 확대에 따른 중장기 재정 소요를 추계하고 직접융자와 이차보전 간 적정 배분 기준을 마련해 중장기 재정부담을 관리할 필요가 있다"고 지적했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr