7700만원으로 고양창릉 내 집 마련…4년마다 지분 쪼개 사고 월세는 따로 부담

LH, 12월 첫 지분적립형 분양

당장 목돈이 없어도 집값의 25%만 내고 입주해 20년 동안 집 지분을 나눠 사들이는 공공분양 아파트가 12월 경기도 고양창릉 지구에 처음 나온다. 대출을 활용하면 현금 7700만원으로 입주할 수 있지만 4년마다 수천만원대 지분 매입비가 돌아오고 다달이 임대료와 대출 이자가 나간다.

국토교통부는 4일 초기 자금 부담을 낮춘 지분적립형과 이익공유형2 공공분양주택 세부 시행 방안을 발표했다. 내달 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 고양창릉 S-2블록 전체 1057가구 중 284가구를 지분적립형으로 먼저 분양한다.

3인 가구 기준 월 소득 753만원 이하(맞벌이는 1507만원 이하)이면서 총자산이 3억6200만원 이하여야 청약할 수 있다. 자녀를 2명 이상 낳으면 자산 기준은 4억3100만원까지 완화된다.

고양창릉 조감도. 국토교통부

지분적립형은 입주할 때 집값의 25%(계약금 10%, 입주금 15%)만 먼저 내고 나머지 75%는 입주 후 20년 동안 4년마다 15%씩 5번에 걸쳐 사들이는 방식이다. 현재 수도권 공공분양 평균 가격인 5억1000만원(전용면적 55㎡)짜리 아파트를 분양받는다면 처음 사는 지분값(25%)으로 1억2800만원(실제 계산값 1억2750만원)이 필요하다. 정부가 도입을 검토 중인 전용 대출로 초기 지분값의 40%(5100만원)를 빌릴 수 있게 되면 당장 손에 쥐고 있어야 할 현금은 약 7700만원(7650만원)으로 줄어든다.

다만 아직 내 돈으로 사지 못한 나머지 75% 지분에 대해서는 LH에 임대료를 내야 한다. 정부는 법령을 고쳐 임대료 산정 기준을 주변 전세 시세의 80%에서 90%로 높일 계획이다. 주변 전셋값이 4억원이라고 가정하면 미취득 지분(75%)에 대한 초기 임대료는 전액 보증금으로 낼 때 2억7000만원이다. 이 보증금을 한 푼도 안 내고 전부 월세로 돌리면 매달 79만원을 내야 한다. 국토부는 같은 전셋값(4억원)을 기준으로 보증금 1억3000만원을 내고 일반 월세를 산다면 매달 약 124만원이 들 것으로 계산했다. 일반 월세보다 다달이 내는 돈은 45만원가량 적지만 초기 지분 마련을 위해 전용 대출을 받았다면 대출 이자는 월세와 별도로 내야 한다.

4년마다 집 지분을 15%씩 추가로 살 때는 최초 분양가에 그동안의 이자를 더한 금액을 내야 한다. 분양가가 5억1000만원이라면 4년마다 원금 7650만원에 이자를 얹어 내야 하는 셈이다. 정부는 지분 매입을 최대 1년 미룰 수 있도록 할 계획이다. 전매제한 기간에 LH에 되팔 때는 법령을 고쳐 두 금액 중 낮은 쪽을 적용할 방침이다.

전매제한 기간은 당첨자 발표일로부터 10년이며 실거주 의무 기간은 최초 입주 가능일로부터 5년이다. 지분 매입을 1년 미룬 뒤에도 돈을 못 내면 전매제한 기간인지에 따라 처리 방식이 달라진다. 전매제한 기간(10년) 안에는 집을 LH에만 되팔(공공환매) 수 있다. 이때 되파는 가격은 그동안 낸 지분취득비용에 이자를 더한 금액과 감정가 중 더 낮은 가격으로 정해진다. 10년이 지난 뒤에는 제3자에게 집을 팔 수 있지만 아직 LH 지분이 남아 있다면 LH와 가격을 협의해 동의를 받아야 집 전체를 팔 수 있다. 이때도 LH가 집을 먼저 사들일 권리(우선매수권)를 갖는다.

정부는 이익공유형2 모델도 함께 내놨다. 이익공유형2 입주자는 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 의무적으로 빌려야 한다. 5억1000만원짜리 아파트를 살 때 3억5700만원을 빌리고 자기 돈 1억5300만원을 내면 된다. 대출 금리는 대출 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 매긴다. 우대 조건을 채우면 최대 0.5%포인트 더 낮아진다. 다만 금리가 아무리 내려가도 약정 당시 기금 정책대출 최저 금리(현재 연 1.2%) 밑으로는 내려가지 않는다.

대신 나중에 집을 팔거나 대출금을 다 갚을 때 집값이 오른 만큼 기금과 이익을 나눠야 한다. 기존 공공분양(나눔형)은 집을 팔 때 무조건 LH에만 되팔아야 했고 시세보다 낮은 감정가(시세의 약 90%)를 기준으로 차익을 계산해 입주자가 70%만 가져갔다. 반면 이익공유형2는 전매제한 5년과 실거주 의무(3년 또는 5년)만 채우면 일반 부동산 시장에 자유롭게 팔 수 있다. 집값 상승분은 대출을 쓰는 동안 평균적으로 빚이 얼마나 남아 있었는지(대출 평균 잔액)에 비례해 나눈다. 분양가의 70%를 빌렸다면 대출금을 일찍 갚을수록 입주자가 가져가는 차익 비율이 30%에서 최대 89.5%까지 높아진다. 평균 대출 잔액이 적을수록 입주자 몫이 커진다. 집을 팔지 않더라도 대출금을 만기 전에 다 갚고 그때까지 오른 집값 상승분을 기금과 한 번 정산하면 이익 공유 의무가 끝난다.

이익공유형2는 공공주택 특별법을 고쳐야 해서 당장 올해는 물량이 없다. 정부는 올해 안에 법 개정안을 발의하고 법이 시행된 뒤 공급할 계획이다. 김이탁 국토부 제1차관은 "분양가가 부담됐던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것"이라고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr