고금리 늪에 빠진 리츠株, 줄줄이 52주 신저가

SK리츠 등 상장 리츠 주가 부진 지속
이자 비용 증가·배당 여력 축소에 투자자 외면
금리 부담 이어지면 반등 제한적 전망

국내 대표 상장 리츠((REITs·부동산투자회사)들이 줄줄이 52주 신저가를 기록하는 등 부진한 모습을 보이고 있다. 한때 안정적인 배당을 앞세워 매력적인 투자처로 꼽혔지만 고금리 기조가 장기화되면서 이자 비용 증가와 배당 여력 축소로 투자자들이 외면하고 있기 때문이다.

4일 한국거래소에 따르면 전일 NH올원리츠 는 장중 2150원까지 빠지며 52주 신저가를 갈아치운 뒤 4.83% 하락 마감했다. SK리츠 역시 장중 4720원까지 밀리며 신저가를 새로 썼고 1.43% 하락하며 장을 마쳤다. 이와 함께 이지스밸류플러스리츠 , ESR켄달스퀘어리츠 , 코람코라이프인프라리츠 등도 장중 일제히 52주 신저가를 기록했다.

주요 리츠와 인프라 펀드를 추종하는 'KRX 부동산리츠인프라지수' 역시 연초 이후 약 17% 하락했다.

리츠주 부진의 원인은 누적된 고금리 부담이다. 과거 저금리(연 2~3%대) 시절 조달했던 대규모 담보대출의 만기가 속속 도래하면서 현재의 높은 금리 수준(연 5% 안팎)으로 차환(리파이낸싱)해야 하는 상황에 직면했다. NH투자증권에 따르면 주요 리츠의 내년 만기 도래 비중은 코람코라이프인프라리츠가 67%로 가장 높고 한화리츠·신한알파리츠 48%, 롯데리츠 44%, SK리츠 40% 순이다. ESR켄달스퀘어리츠는 12%로 낮으며 삼성FN리츠는 2027년 만기 물량 없이 2028년에 집중돼 있는 상황이다. 2027년 만기 도래분의 가중평균 조달금리는 SK리츠 3.8%, 롯데리츠 4.0%로 낮은 편이어서 리파이낸싱 시 금융비용 상승 부담이 상대적으로 클 것으로 전망된다. 반면 ESR켄달스퀘어리츠(4.6%)는 이미 높은 금리 수준이며 코람코라이프인프라리츠와 신한알파리츠는 최근 재조달금리가 5%에 근접하거나 넘어선 수준이다.

조달 금리가 상승하면 리츠의 순이익이 줄어들고 이는 주주에게 돌아갈 배당금 축소로 직결된다.

안전 자산 대비 상대적 매력이 떨어진 점도 수급 이탈로 이어졌다. 국채와 우량 회사채 금리가 여전히 견조한 수준을 유지하는 데다 정부의 주주환원 유도 정책에 맞춰 전통 금융·지주사들이 배당을 늘리면서 투자자들이 굳이 주가 변동 리스크를 감수하며 리츠에 머물 이유가 줄어들었다. 주가 하락으로 표면적인 배당수익률은 연 7~9%대까지 올랐으나 신규 자금 유입은 제한적이다.

이은상 NH투자증권 연구원은 "지난달 개별 종목 및 주요 리츠 상장지수펀드(ETF)의 거래대금이 동반 감소하며 9월에 이어 부진한 흐름이 지속됐다"면서 "금리 결정을 앞두고 시장 전반의 관망세가 짙어진 영향이며 기관과 외국인 모두 개별 종목 매매에 소극적인 태도를 보이고 있다"고 분석했다.

여기에 최근 1~2년간 자산 편입과 부채 관리를 위해 주요 리츠들이 순차적으로 단행했던 유상증자 여파도 누적된 부담으로 작용했다. 신주 발행에 따른 주당가치 희석과 잠재적 매도 물량(오버행) 부담이 완전히 소화되지 못한 상태에서 금리 악재까지 겹치자 매도세가 심화된 것이다.

금리 부담이 지속될 경우 반등은 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 이 연구원은 "금리 방향성이 확인되기 전까지 거래대금 위축과 관망 기조는 이어질 것"이라며 "금리 부담이 이어지는 한 리츠 주가의 의미있는 반등은 제한적일 것"이라고 내다봤다.

금리 안정 여부 등을 확인하며 선별적인 대응이 필요할 것으로 보인다. 김중원 현대차증권 연구원은 "한국 리츠·인프라는 전체기간 연율화 수익률 2.8%에 비해 국내 금리 인상기에는 -11.9%를 기록하며 부진했다"면서 "내년 상반기 국내 금리 인상 종료를 전제로 시장금리와 신규 자금조달 비용의 안정 여부를 확인하며 선별적 비중확대를 검토해야 한다"고 말했다. 이어 "임대수익과 배당의 지속 가능성, 부채 만기 및 고정·변동금리 비중을 함께 점검하고 가격 하락폭과 함께 실제 이자 부담의 완화 여부를 투자 판단에 반영할 필요가 있다"고 덧붙였다.

송화정 기자 pancake@asiae.co.kr