두달 만에 서울 도심 4500억 '부동산 쇼핑'하더니 "하나 더"…한화, 자금 조달은?[Why&Next]

순화빌딩·신사동 부지에 4502억원
보령빌딩 공동 인수도 추진
개발법인 대여에 차입금 상환 지원까지
한화갤러리아, 커지는 재무리스크

한화갤러리아 가 서울 도심 빌딩과 강남 개발 부지를 잇달아 사들이면서 자금 조달 부담이 커지고 있다. 서울 중구 순화빌딩과 신사동 부지 등 최근 두 거래 규모만 4500억원에 달하는 가운데 종로 보령빌딩 공동 인수도 추진하고 있다. 김동선 한화머시너리앤서비스홀딩스(M&S) 사장 주도로 사업 다각화에 속도를 내는 모습이다. 개발사업과 대규모 재건축 투자가 이어지면서 투자 재원 확보와 차입금 관리가 과제로 떠올랐다.

12일 관련 업계에 따르면 한화갤러리아는 코람코자산신탁과 컨소시엄을 구성해 서울 종로구 보령빌딩 인수 입찰에 참여하고 우선협상대상자로 선정됐다. 창경궁로에 있는 지하 7층~지상 18층 규모의 오피스 빌딩이다. 한국토지신탁이 2024년 리츠를 통해 약 1600억원에 인수했다. 한화갤러리아는 구체적인 투자 참여 방식과 규모, 향후 사업계획은 확정되지 않았다고 밝혔다.

김동선 한화머시너리앤서비스홀딩스(M&S) 사장.

올해만 5000억 이상 부동산 투자…총자산의 20% 넘어

앞서 한화갤러리아는 지난 6월 서울 중구 순화빌딩을 2135억원에 매입하기로 했다. 7월에는 강남구 신사동 옛 '더피크 도산' 부지를 2367억원에 낙찰받았다. 두 거래 금액은 총 4502억원으로, 올해 6월 말 연결 총자산 2조408억원의 22.1%에 해당한다. 보령빌딩 공동 인수까지 성사되면 투자 규모는 더 커진다. 다만 보령빌딩에 대한 실제 투자액은 갤러리아의 참여 비중에 따라 달라진다.

순화빌딩은 사옥 확보와 중장기 자산가치 증대를 위해 매입을 결정했다. 신사동 부지는 개발사업을 위해 확보했다. 최근에는 대표이사 직속 부동산개발실도 신설했다. DS산업개발 대표를 지낸 구용찬 전무가 실장을 맡았다.

투자 재원은 자체 자금과 금융기관 차입 등으로 마련하고 있다. 순화빌딩 매입 당시 회사는 대금을 8월 31일 현금으로 일시 지급하고, 자기자금과 금융기관 차입금 등으로 충당하겠다고 공시했다. 매입가 2135억원은 6월 말 본사 별도 기준 현금 및 현금성 자산 374억원의 약 5.7배다. 당시 보유현금만으로는 대금을 충당하기 어려운 규모였다.

신사동 개발에는 본사의 자금 지원과 사업법인의 외부 차입이 함께 들어간다. 지난 8월 납입자본금 50억원으로 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV) 하이엔드도산PFV가 사업을 추진한다. PFV는 특정 부동산 개발을 위해 설립하는 사업법인으로, 해당 사업의 자산·계약·차입 등을 관리한다. 갤러리아는 PFV에 토지 계약금 승계와 잔금 등 사업비로 550억원을 연 4.6% 금리로 빌려주기로 했다. PFV 공시상 상환일은 2031년 12월 31일이며 중도 상환이 가능한 조건이다.

PFV는 별도로 외부 대주들과 2100억원 규모의 대출 약정을 체결했다. PFV가 토지를 담보로 제공하고, 갤러리아도 보유한 PFV 주식 94만주를 추가 담보로 내놨다. 갤러리아는 자금 보충 및 조건부 채무 인수 약정도 맺었다. 약정에서 정한 조건이 발생하면 부족한 자금을 채우거나 채무를 넘겨받아야 할 수 있다는 뜻이다. 개발법인이 돈을 빌리되 본사도 자금과 신용을 함께 제공하는 형태다.

상반기 흑자 전환, 추가 투자 여력 확보는 과제

한화갤러리아의 연결 부채비율은 2023년 말 123.7%에서 지난해 말 144.6%로 올랐다. 올해 6월 말에는 140.5%로 낮아졌지만, 부채총계는 약 1조1922억원으로 지난해 말 1조1924억원과 비슷하다. 부채비율 하락은 빚을 줄인 효과보다 순이익과 보유 금융자산 평가이익 등에 따라 자기자본이 늘어난 영향이 컸다.

다만, 상반기 실적과 현금흐름은 개선됐다. 올 1~6월 연결 매출은 2770억원으로 전년 동기보다 8.1% 늘었다. 영업이익은 지난해 상반기 29억원 적자에서 275억원 흑자로 전환했다. 영업활동 현금흐름도 85억원 순유출에서 561억원 순유입으로 돌아섰다.

문제는 추가 투자에 쓸 현금 여력이 여전히 부족하다는 점이다. 영업활동으로 유입된 561억원에서 이자 약 154억원과 매장·설비 등의 리스 원금 약 170억원을 지급하고 나면 남는 돈은 약 237억원이다. 같은 기간 투자활동에서는 이보다 많은 279억원이 순유출됐다.

차입을 통한 자금 조달도 대부분 기존 빚을 갚는 데 쓰였다. 상반기 차입금·사채로 3760억원을 조달했지만 3705억원을 상환해 순조달액은 약 55억원이었다. 6월 말 차입금·사채 잔액은 리스 부채를 제외하고 2827억원이었다. 이 같은 자금 유출입을 거친 뒤 보유현금은 지난해 말 565억원에서 6월 말 571억원으로 약 6억원 늘어나는 데 그쳤다.

이는 하반기 부동산 투자 부담이 본격 반영되기 전 수치인 만큼 순화빌딩 매입대금 지급과 신사동 개발법인 자금 지원이 반영되면 재무 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

중장기 투자 수요도 대기하고 있다. 압구정 명품관은 전면 재건축을 통해 영업 면적을 현재 2만7438㎡에서 5만9504㎡로 두 배 이상 확대할 계획이다. 투자 규모는 약 9000억원으로 알려졌으며 완공은 2032~2033년께로 예상된다. 기존 자산 활용은 자금 확보의 변수가 될 수 있다. 한화갤러리아는 대전 타임월드점 매각을 포함한 다양한 방안을 검토하고 있다. 타임월드점은 지난해 총매출 6032억원을 기록한 갤러리아의 두 번째 규모 점포다. 회사는 매각 여부와 조건 등에 대해 정해진 바가 없다는 입장이다.

한화갤러리아 관계자는 "부동산 개발을 신사업의 한 축으로 키워나갈 계획"이라며 "외부 평가기관의 자문을 바탕으로 투자 타당성과 재무 여력을 검토해 추진하고 있다"고 말했다.

임혜선 기자 lhsro@asiae.co.kr