고금리 뚫은 대형 오피스…3분기 상업용 부동산 5.3조 거래[부동산AtoZ]

두산타워·파인에비뉴에 1.7조 몰려
호텔 전환·사옥 매입·세일앤리스백 등 다변화
우량 자산 쏠림 속 외국계 자본 선별 매수

고금리 장기화로 상업용 부동산 시장 침체가 이어지는 가운데 대형 오피스 자산이 전체 거래 규모 반등을 견인했다. 자금 조달 비용 상승으로 투자자들의 옥석 가리기가 심화하면서 입지와 임차 수요가 보장된 우량 자산 위주로 자본이 쏠렸다.

30일 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발표한 '2026년 3분기 서울 투자시장 보고서'에 따르면 올해 3분기 전체 상업용 부동산 거래는 총 27건, 거래 총액은 약 5조3000억원으로 집계됐다. 거래 건수는 직전 분기 대비 2건이 줄었고 거래금액은 약 20% 늘었다. 1~9월 누적 거래 금액은 약 14조6000억원으로, 작년 같은 기간보다 21% 감소했다.

보고서는 "한국은행이 두 달 연속 기준금리를 인상하고 국고채 금리가 높은 수준을 유지하는 등 조달 환경이 부담스러운 가운데 대형 거래가 시장 흐름을 주도하며 거래 금액을 끌어올렸다"고 분석했다.

이지스자산운용이 매입한 서울 동대문구 두산타워. 건물 일부를 호텔로 바꿔 운영할 계획이다. 강진형 기자

오피스 시장은 노후 건물을 호텔로 리모델링해 자산 가치를 높이거나 기업이 사옥을 직접 매입하는 실수요 거래가 주를 이뤘다. 이지스자산운용은 서울 중구 동대문 두산타워를 8971억4300만원에 매입해 건물 일부를 호텔로 운영한다. 코람코자산운용은 1500억원에 사들인 K스퀘어 홍대를 파라다이스그룹과 협력해 호텔로 바꾼다.

기업이 사옥을 확보하거나 건물을 판 뒤 다시 빌려 쓰는 거래도 이어졌다. 한화갤러리아 는 신규 지주사 사옥 용도로 선화빌딩을 2135억원에 샀다. 엠디엠자산운용은 을지로 파인에비뉴 A동을 8000억원에 매입했다. 매도자인 신한카드가 지분을 재투자하고 장기 임차인으로 남는다. 아성다이소 모기업 아성HMP는 명동 신한 엑스페이스를 1280억원에 매입했고 매도자인 신한은행이 건물 일부를 다시 빌려 쓴다.

외국계 자본은 우량 자산을 골라 담았다. 페트라빌자산운용은 홍콩계 가우캐피탈과 협력해 을지로 시티센터타워를 2930억400만원에 샀다.

상업용 부동산 분기별 거래액. 남색은 오피스, 하늘색은 물류센터, 노란색은 호텔, 녹색은 상가이고 세로축 200은 2조원을 뜻한다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아

물류센터, 호텔, 상업 시설 투자도 안정적인 임차 수요를 갖춘 핵심 자산에 집중됐다. 삼성SRA자산운용은 남부권역 켄달스퀘어 평택 물류센터를 3430억원에 매입했다. SSG와 쿠팡이 임차한 19만1833㎡ 규모 상온 시설이다. 이지스밸류플러스리츠 는 명동 소테츠 프레사 인 서울이 들어선 청휘빌딩을 1627억원에 매입해 호텔 중심 자산으로 재개발한다. CJ올리브영은 성수동 '올리브영N 성수' 인근 660㎡ 부지를 541억원에 낙찰받았다.

김수경 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치 총괄 이사는 "금리 상승으로 투자 시장 전반이 신중해졌지만, 자산 용도 전환이나 사옥 확보 같은 목적이 분명한 거래는 오히려 활발하게 이어지고 있다"며 "앞으로는 자산 입지와 임차 안정성뿐 아니라 어떤 방식으로 가치를 높일 수 있는지가 거래 성사의 핵심 요인이 될 것"이라고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr